VvE’s uitgezonderd van de Warmtewet. Of toch niet?

Datum 29 / 06 / 2018
Door Bram Mol In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

  A. Mol en T.F.B.A. Gilsing[1]

Het wetsvoorstel “Wijziging van de Warmtewet” is op 6 maart 2018 door de Tweede Kamer aangenomen. Op dit moment heeft de Eerste Kamer het in behandeling; op 3 juli 2018 vindt de stemming plaats. Ingevolge het wetsvoorstel gaat de reikwijdte van de Warmtewet beperkt worden. VvE’s[2] zouden daardoor grotendeels worden uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet aan hen als “leverancier” van warmte oplegt. Slechts de verplichting om, kort gezegd, het warmteverbruik van verbruikers individueel te bemeteren en op basis daarvan af te rekenen zou blijven bestaan.[3] Bij nauwkeurige lezing van artikel 1a van het wetsvoorstel en – met name – de toelichting daarop, blijkt echter dat VvE’s niet in alle gevallen worden uitgezonderd.

Als ook maar één appartementseigenaar zijn appartement verhuurt zonder ook – in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel – warmte aan de betreffende huurder te leveren, zou de VvE (waarvan deze eigenaar lid is) onder het volledige bereik van de nieuwe Warmtewet komen te vallen. Als niet gemeld wordt dat een appartementseigenaar/verhuurder geen warmte aan diens huurder levert (waartoe overigens voor de verhuurder, noch de huurder enige verplichting bestaat) zal het bestuur van de VvE daar bovendien geen weet van hebben.

In dit artikel worden de mogelijke juridische consequenties voor VvE’s ingevolge het wetsvoorstel tegen het licht gehouden. Om een en ander op begrijpelijke wijze te kunnen toelichten wordt gebruik gemaakt van een fictief voorbeeld: “VvE Parkzicht”.

VvE Parkzicht
Het appartementencomplex waarover VvE Parkzicht (hierna te noemen: “de VvE”) het beheer voert bestaat uit 25 woonappartementen. In het gebouw staat een gasgestookte verwarmingsinstallatie waarmee alle woonappartementen en de gemeenschappelijke gedeelten worden verwarmd. Elk appartement heeft een individuele aansluiting[4]. De splitsingsakte van de VvE (waarin Modelreglement 2006 van toepassing is verklaard) bepaalt dat de verwarmingskosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen[5] en dat de kosten door een deskundige, conform geregistreerd verbruik over hen verdeeld worden. De registratie van het verbruik vindt plaats door middel van digitale kostenverdeelmeters.[6] Dit zijn meters die op de radiatoren in de woonappartementen zijn bevestigd. De VvE past deze regeling sinds de oprichting van de VvE in 2008 toe.

Alle eigenaars betalen maandelijks een voorschotbijdrage aan de VvE waarin tevens een voorschot voor verwarmingskosten is berekend. Aan het einde van ieder jaar ontvangt de VvE de jaarafrekening van haar gasleverancier en op basis daarvan stelt de deskundige het feitelijke warmteverbruik van iedere eigenaar vast. De daadwerkelijk gemaakte kosten in verband met het warmteverbruik door iedere eigenaar worden door de VvE opgenomen in de definitief vast te stellen bijdrage voor elke eigenaar. Als de definitieve bijdrage uiteindelijk hoger uitvalt dan de twaalf door de betreffende eigenaar verschuldigde voorschotbijdragen, dan is hij – conform splitsingsreglement – gehouden het tekort aan te vullen. Hierbij is relevant dat sprake is van een kostenverdeling over de eigenaren. Van een commercieel belang is dus geen sprake.

Alle woonappartementen binnen het appartementencomplex waarover de VvE het beheer voert zijn eigendom van afzonderlijke natuurlijke personen. Al die eigenaren wonen op dit moment zelf in hun appartement, behalve eigenaar A. Hij heeft zijn appartement in het verleden gekocht als beleggingsobject en verhuurt het al geruime tijd aan huurder A. Ook eigenaar B heeft zijn appartement (vergelijkbaar met dat van eigenaar A) laatst als beleggingsobject aangekocht. Hij bewoont het appartement op dit moment nog zelf, maar gaat het per 1 september 2018 aan huurder B verhuren.

Het gaat overigens goed met de VvE. De drie vrijwillige bestuursleden doen hun werk al zes jaar lang naar eer en geweten. Zij zorgen dat het pand goed wordt onderhouden en de VvE financieel gezond blijft.

Toepassing van artikel 1a van het wetsvoorstel[7]
Artikel 1a van het wetsvoorstel – opgenomen in paragraaf 1.2 betreffende de reikwijdte van de nieuwe Warmtewet – wordt allereerst toegepast op de bestaande situatie op dit moment, waarbij slechts één appartement (door eigenaar A) wordt verhuurd. Vervolgens ook op de situatie vanaf 1 september 2018; het moment waarop eigenaar B diens appartement gaat verhuren. Inzichtelijk wordt gemaakt welke juridische consequenties de verhuur van het appartement van eigenaar B mogelijk kan hebben voor met name de VvE.

Vanwege de leesbaarheid wordt artikel 1a van het wetsvoorstel – voor zover hier van belang – hieronder weergegeven:

Artikel 1a
1. Deze wet is van toepassing op levering van warmte aan verbruikers,
met uitzondering van levering van warmte door een leverancier die:
a. tevens optreedt als verhuurder voor de verbruiker aan wie hij warmte
levert ten behoeve van de door hem aan de verbruiker verhuurde woon-
of bedrijfsruimte;
b. tevens de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare
rechtsvorm is waarbij:
i. de verbruiker aan wie warmte geleverd wordt als lid is aangesloten, of
ii. een verhuurder als bedoeld in onderdeel a als lid is aangesloten, (…)

Toepassing van het wetsvoorstel I
Appartementseigenaar A verhuurt zijn woning voor een totaalbedrag van € 1.000,– per maand. Van dat bedrag maakt onderdeel uit een voorschot op de vergoeding van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter[8] ad € 150,– per maand. In de huurovereenkomst is een en ander als volgt bepaald:[9]

Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
– de huurprijs
– de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, water en warmte voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter).
– de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten).
4.2 De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, water en warmte voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden.
4.3 De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt vastgesteld door de verhuurder.
Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen
4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt
– de huurprijs                                                                                              € 800,–
– het voorschot op de vergoeding in verband met de
levering van elektriciteit, water en warmte voor het verbruik in
het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich
in dat gedeelte bevindende individuele meter                                      € 150,–
– het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en
diensten die geleverd worden in verband met de bewoning
van het gehuurde                                                                                        €  50,–
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen                          € 1.000,–
Zegge duizend euro.
(…)
Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter
6. 
Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van [elektriciteit, water en warmte] voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

Stel dat het wetsvoorstel op dit moment kracht van wet heeft. Toepassing van artikel 1a van het wetsvoorstel zou dan het volgende resultaat laten zien.

De VvE moet gezien worden als “leverancier” in de zin van de nieuwe Warmtewet. Dit omdat de VvE een rechtspersoon is die “zich bezig houdt met de levering van warmte”.[10] Daarover bestaat geen twijfel.[11] De nieuwe Warmtewet zou evenwel niet van toepassing zijn op de “levering van warmte” [12] door de VvE, indien – aldus artikel 1a lid 1 sub b van het wetsvoorstel –  sprake is van een situatie waarbij:

i. de verbruiker aan wie warmte geleverd wordt als lid is aangesloten, of
ii. een verhuurder als bedoeld in onderdeel a als lid is aangesloten.

Het appartementencomplex – waarover de VvE het beheer voert – bestaat uit 25 woonappartementen waarvan er 24 worden bewoond door de appartementseigenaar zelf. Daarmee is 24 maal sprake van de situatie als omschreven onder “i”. Dit omdat de VvE warmte levert aan die 24 appartementseigenaren/”verbruikers”[13] en zij zonder uitzondering als lid bij de VvE zijn aangesloten.[14]

Eénmaal is sprake van de situatie als omschreven onder “ii”. Dit omdat eigenaar A als lid bij de VvE is aangesloten én tevens optreedt als “verhuurder” in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel. Dit laatste vanwege het volgende.

Een verhuurder wordt als “verhuurder” in die zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel gekwalificeerd, indien hij warmte levert “ten behoeve van (…) [de door hem verhuurde] woon- of bedrijfsruimte”.[15] In de memorie van toelichting wordt daarover opgemerkt dat de warmtelevering door de verhuurder “onlosmakelijk verbonden [moet zijn] aan de huur van de [betreffende] woon- of bedrijfsruimte”.[16] En daar is in dit geval zonder meer sprake van. In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat immers dat een voorschot op de vergoeding in verband met de levering van onder andere warmte moet worden betaald. Verder staat in artikel 6 dat eigenaar A aan huurder A warmte levert voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde.

Gezien het bovenstaande moet geconcludeerd worden dat eigenaar A “verhuurder” is in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel. Daarmee staat ook vast dat éénmaal sprake is van een situatie als omschreven onder “ii”, 24 maal van de situatie als omschreven onder “i”, en dat de VvE daarom wordt uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet aan haar als “leverancier” oplegt.[17]

Overigens zijn op de warmtelevering door eigenaar A aan huurder A wel de bepalingen van het huurrecht van toepassing.[18] Huurder A komt daardoor niet in een rechtsbeschermingsvacuüm terecht. Hij kan bijvoorbeeld op grond van artikel 7:260 lid 1 BW de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over óf de door eigenaar A in rekening gebrachte kosten in verband met het warmteverbruik “redelijk” zijn. Bij de beoordeling of die kosten redelijk zijn, worden de kosten die de verhuurder zelf maakt (de werkelijk gemaakte kosten) als uitgangspunt genomen.[19] De Huurcommissie toets evenwel ook of die werkelijk gemaakte kosten niet hoger zijn dan de maximumtarieven die de ACM jaarlijks vaststelt op basis van de Warmtewet.[20]

 Toepassing van het wetsvoorstel II
Per 1 september 2018 gaat ook eigenaar B zijn appartement verhuren. Eigenaar en huurder B komen een totaalbedrag van € 1.150,– per maand overeen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst werd overigens niets afgesproken omtrent voor wiens rekening de “VvE-kosten” komen. In de huurovereenkomst is een en ander als volgt bepaald:[21]

Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
– de huurprijs
de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, water en warmte voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter (kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter).
– de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten).
4.2 De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, water en warmte voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden.
4.3 De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt vastgesteld door de verhuurder.
Op de vergoeding als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals aangegeven in de artikelen 17.1 tot en met 17.15 van de algemene bepalingen.
4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 is bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
4.5 Per betaalperiode van één maand bedraagt
– de huurprijs                                                                                                 € 1.150,–
– het voorschot op de vergoeding in verband met de
levering van elektriciteit, water en warmte voor het verbruik in het
woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in
dat gedeelte bevindende individuele meter                                             € n.v.t.
– het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en
diensten die geleverd worden in verband met de bewoning
van het gehuurde                                                                                           € n.v.t.
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen                             € 1.150,–
Zegge elfhonderd vijftig euro.
(…)
Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter
6.
Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van [elektriciteit, water en warmte] voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

Vraag is: wordt de VvE vanaf 1 september 2018 niet meer uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte? Dit vanwege het enkele feit dat eigenaar B zijn appartement vanaf die datum is gaan verhuren en in de huurovereenkomst met huurder B is bepaald dat deze huurder enkel een bedrag ter zake de “huurprijs”[22] verschuldigd is en niet ook een bedrag ter zake de levering van elektriciteit, water en warmte (en overige diensten). Toepassing van artikel 1a van het wetsvoorstel vanaf 1 september 2018 laat het volgende resultaat zien.

De VvE houdt zich nog steeds bezig met de levering van warmte en moet daarom ook na 1 september 2018 gezien worden als “leverancier”. De VvE zou ingevolge artikel 1a lid 1 sub b van het wetsvoorstel evenwel ook na die datum worden uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte, indien sprake is van een situatie waarbij:

i. de verbruiker aan wie warmte geleverd wordt als lid is aangesloten, of
ii. een verhuurder als bedoeld in onderdeel a als lid is aangesloten.

Nadat ook eigenaar B zijn appartement vanaf 1 september 2018 is gaan verhuren, is geen sprake van 24, maar van 23 maal de situatie als omschreven onder “i”. Mogelijk is wel nog steeds maar éénmaal sprake van de situatie als omschreven onder “ii”. En niet tweemaal omdat – naast eigenaar A – mogelijk niet ook eigenaar B optreedt als “verhuurder” in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel. Dit vanwege het volgende.

Zoals hierboven reeds opgemerkt spreekt de tekst van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel van een “leverancier” van warmte die “tevens optreedt als verhuurder voor de verbruiker aan wie hij warmte levert ten behoeve van de door hem aan de verbruiker verhuurde woon- of bedrijfsruimte”. Die voorwaarde houdt in – aldus de memorie van toelichting – dat de warmtelevering “onlosmakelijk verbonden” moet zijn aan de huur van de woon- of bedrijfsruimte.[23] Is daar in dit geval inderdaad sprake van, dan zou huurder B via het huurrecht beschermd worden en blijft de VvE ook na 1 september 2018 uitgezonderd.[24] Maar is dat niet het geval – en is dus niet voldaan aan de voorwaarde die artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel stelt – dan zou de VvE die uitzonderingspositie verliezen. In de memorie van toelichting[25] wordt dienaangaande het volgende opgemerkt:

De leden van de vereniging van eigenaars kunnen echter ook verhuurders zijn (onderdeel b, onder ii) die de warmte die de vereniging van eigenaars levert, doorleveren aan hun huurders. In dit geval is er sprake van een zogenaamde gemengde vereniging van eigenaars, waarin de vereniging van eigenaars bestaat uit leden die zelf de bewoners of gebruikers van de woon- of bedrijfsruimte zijn en leden die de woon- of bedrijfsruimte waar zij eigenaar van zijn verhuren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan woningbouwcorporaties, aan verhuurders van commercieel vastgoed, maar ook aan een woningeigenaar die een enkele woning (tijdelijk) verhuurt. Aan deze uitzondering wordt wel de voorwaarde gesteld dat de warmtelevering onlosmakelijk verbonden is aan de huur van de woon- of bedrijfsruimte. Op de warmtelevering door de verhuurder zijn dan immers de bepalingen van het huurrecht van toepassing. Dit betekent dat de huurder-verbruiker niet in een rechtsbeschermingsvacuüm terecht komt. Wanneer warmtelevering door een verhurend lid van een vereniging van eigenaars niet onlosmakelijk verbonden is met de huur van de woon- of bedrijfsruimte, is de uitzondering van artikel 1a, eerste lid, onderdeel b, voor de warmtelevering aan de betreffende verbruiker niet van toepassing. Dit heeft tot gevolg dat in die situatie de vereniging van eigenaars moet worden aangemerkt als warmteleverancier en de Warmtewet van toepassing is op de warmtelevering door de vereniging van eigenaars aan de betreffende huurder-verbruiker.

Gezien het bovenstaande zal de vraag beantwoord moeten worden of de warmtelevering aan huurder B geschiedt door eigenaar B ten behoeve van het gehuurde. Of – met andere woorden – die warmtelevering onlosmakelijk verbonden is aan de huur van de betreffende woonruimte en huurder B daarmee via het huurrecht beschermd zal worden.[26] Daartoe is het volgende van belang.

In de hierboven geciteerde artikelen 4.1 tot en met 4.5 van de huurovereenkomst staat dat huurder B geen voorschot op de vergoeding in verband met de levering van warmte aan eigenaar B verschuldigd is. Eigenaar B maakt – conform huurovereenkomst – dan ook slechts aanspraak op betaling van de (kale) “huurprijs” ad € 1.150,– per maand. Dit terwijl huurder B feitelijk wel warmte verbruikt (door bijvoorbeeld de verwarming aan te zetten), de kosten in verband met dat warmteverbruik, door de VvE bij eigenaar B – conform splitsingsreglement – in rekening worden gebracht en in artikel 6 van de huurovereenkomst staat dat de verhuurder voor de levering van elektriciteit, water en warmte zal zorgen (welk artikel mogelijk door de verhuurder vergeten is door te halen).

Of de levering van warmte aan huurder B geschiedt door eigenaar B (ten behoeve van het gehuurde) en of op die warmtelevering daarmee de bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn, staat – gezien bovenvermelde feiten – niet zonder meer vast. Huurder B zou kunnen betogen dat wel degelijk eigenaar B haar warmte levert, omdat die warmtelevering gezien moet worden als onlosmakelijk verbonden aan de huur van de betreffende woonruimte; en dat een deel van de € 1.150,– die hij maandelijks aan eigenaar B betaalt, heeft te gelden als voorschot op de vergoeding in verband met (onder meer) de levering van warmte door eigenaar B. Dit omdat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beoogt hebben niet een (kale) “huurprijs”, maar een (all-in) “prijs” van € 1.150,– overeen te komen en dat een deel van die (all-in) “prijs” derhalve als “voorschot” moet worden gezien. Huurder B zou verder kunnen betogen dat hij daarom gerechtigd is een voorstel ex artikel 7:258 lid 1 BW aan eigenaar B te doen en – indien eigenaar B niet met dat voorstel instemt – de huurcommissie vervolgens te verzoeken zich uit te spreken over de redelijkheid van dat voorstel.[27]

Of de huurcommissie in dit geval zal oordelen dat partijen inderdaad beoogt hebben geen (kale) “huurprijs”, maar een (all-in) “prijs” overeen te komen, en daarom de (all-in) “prijs” zal splitsen in een gedeelte (kale) “huurprijs” en een gedeelte “voorschot” op (onder meer) de vergoeding van de kosten in verband met het warmteverbruik, is maar zeer de vraag. Een en ander zal afhankelijk zijn van de (verdere) omstandigheden van het geval. Daarbij is het in het belang van de verhuurder dat hij aannemelijk kan maken dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst beide in de veronderstelling waren dat warmtelevering geen onderdeel van die overeenkomst uitmaakte en dat het overeengekomen bedrag ad € 1.150,– een (kale) “huurprijs” betrof. Uiteraard is het in het belang van de huurder het tegenovergestelde aannemelijk te maken. Vermoed wordt dat partijen in dit geval beide in staat zullen zijn hun standpunten met steekhoudende argumenten te bepleiten.

Welk(e) argument(en) uiteindelijk de doorslag zal/zullen geven is hier niet van belang. Punt is: op voorhand is allerminst duidelijk of eigenaar B – in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel – “warmte levert ten behoeve van de door hem aan de verbruiker [huurder B] verhuurde woonruimte”. En omdat dat niet duidelijk is, kan door de betrokken partijen (eigenaar B, huurder B en de VvE) niet worden bepaald of sprake is van een situatie als bedoeld onder artikel 1a lid 1 sub b onder ii van het wetsvoorstel; en dus of op de warmtelevering door de VvE de bepalingen van de nieuwe Warmtewet van toepassing zullen zijn.

Noodzaak aanpassing van het wetsvoorstel
Bovenstaande maakt duidelijk dat VvE’s, ook al zijn zij op de hoogte van de inhoud van de huurovereenkomsten die hun leden met hún huurders zijn overeengekomen, in sommige gevallen vrijwel onmogelijk kunnen vaststellen of die leden gezien moeten worden als “verhuurders” in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel; en dus óf zij worden uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte.

Maar ook al zouden VvE’s (aan de hand van de inhoud van huurovereenkomsten) wél kunnen vaststellen of hun leden gezien moeten worden als “verhuurders” in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel, dan nog zal het geschetste probleem blijven bestaan. In verreweg de meeste gevallen bestaat immers geen verplichting voor de verhuurder, dan wel de huurder, om de tussen hen geldende huurovereenkomst aan de VvE te verstrekken. Die verplichting vloeit in ieder geval niet voort uit de Modelreglementen 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Ook niet uit de – in die Modelreglementen opgenomen – verplichting tot het overleggen van een zogenaamde gebruikersverklaring.[28]

Als artikel 1a van het wetsvoorstel ongewijzigd door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zullen vele VvE’s in het duister tasten over of zij onder de reikwijdte van de volledige nieuwe Warmtewet komen te vallen. Er bestaan namelijk nogal wat VvE’s waarvan één of meerdere leden hun appartementen verhuren (of gaan verhuren). Die onzekerheid lijkt allerminst gewenst. VvE’s moeten uiteraard kunnen vaststellen aan welke wettelijke verplichtingen zij zich moeten houden. Artikel 1a van het wetsvoorstel zou – onder meer in het belang van de rechtszekerheid – derhalve aangepast dienen te worden; en wel zodanig dat VvE’s onvoorwaardelijk worden uitgezonderd van de verplichtingen die de nieuwe Warmtewet oplegt aan “leveranciers”.

Verplichtingen VvE – als “leverancier” van warmte – ingevolgde de Warmtewet
Stel dat geconcludeerd moet worden dat eigenaar en huurder B beoogt hebben slechts een (kale) “huurprijs” overeen te komen, dat warmtelevering geen onderdeel uitmaakt van de tussen hen geldende huurovereenkomst en dat eigenaar B daarom niet gekwalificeerd kan worden als verhuurder in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel. De VvE zal dan – indien het wetsvoorstel niet wordt aangepast – in ieder geval aan de volgende wettelijke verplichtingen moeten voldoen:

  1. De VvE dient het warmtenet aan te melden bij de ACM.[29]
  2. De VvE dient zorg te dragen voor een betrouwbare levering van warmte tegen redelijke voorwaarden en met inachtneming van een goede kwaliteit van dienstverlening.[30]
  3. De VvE dient een leveringsovereenkomst te sluiten met verbruikers. Voordat een verbruiker gebonden is aan die overeenkomst dient de VvE de volgende informatie aan die verbruiker te verstrekken:
    1. De gegevens bedoeld in artikel 6:230m lid 1 BW (een hele waslijst);
    2. een duidelijke en volledige omschrijving van de te leveren goederen en diensten en de overeengekomen kwaliteitsniveaus daarvan, welke in ieder geval betrekking hebben op de minimum- en maximumtemperatuur van de te leveren warmte, alsmede de prijzen en voorwaarden waaronder deze goederen en diensten worden geleverd;
    3. een omschrijving van de terugbetalingsregelingen als de geleverde goederen en diensten niet aan de overeengekomen kwaliteitsniveaus voldoen; en
    4. de eisen waar de “binneninstallatie” van een verbruiker aan moet voldoen om veilig gebruik te kunnen maken van de door de VvE geleverde warmte.[31]
  4. De VvE dient aangesloten te zijn bij een onafhankelijke geschillencommissie die op kan treden bij geschillen tussen de VvE en een verbruiker.[32]
  5. De VvE dient een verbruiker minstens eenmaal per jaar een volledige en voldoende gespecificeerde nota met betrekking tot de door hem geleverde diensten, en een volledige en voldoende gespecificeerde nota na beëindiging van de leveringsovereenkomst te verstrekken.[33]
  6. De VvE mag – ten aanzien van de geleverde warmte – ten hoogste in rekening brengen de maximumprijs per Gigajoule gebaseerd op het ‘niet meer dan anders principe’, het maximumtarief voor het in gebruik nemen van de afleverset voor warmte, een eenmalige gemaximeerde aansluitbijdrage, een maximumtarief voor afsluiting, en een vastgesteld tarief voor de meting van het warmteverbruik door middel van individuele meters, de redelijke kosten voor de meting van het warmteverbruik door middel van individuele warmtekostenverdelers, of de redelijke kosten voor het berekenen van het warmteverbruik door middel van een kostenverdeelsystematiek.[34]
  7. De boekhouding van de VvE dient betrouwbare en op een inzichtelijke wijze vorm gegeven informatie te bevatten over de integrale kosten en opbrengsten die verband houden met de levering van warmte en het verrichten van de aansluiting.[35]
  8. De VvE dient – met uitzondering van gevallen waarin dit voor de levering van warmte niet noodzakelijk is – er voor zorg te dragen dat binnen een redelijke termijn (en tegen ten hoogste een door de ACM vast te stellen tarief) een afleverset voor warmte in gebruik kan worden genomen wanneer een bestaande afleverset voor warmte dient te worden vervangen, of (in dit geval niet van toepassing) wanneer een afleverset voor warmte in een nieuw gebouw wordt geïnstalleerd.[36]
  9. De VvE dient er voor zorg te dragen dat binnen een redelijke termijn aan verbruikers individuele warmtemeters ter beschikking worden gesteld door middel van verhuur, in het geval een verbruiker hierom vraagt (tenzij technisch onmogelijk of financieel niet redelijk), een bestaande meter wordt vervangen (tenzij technisch onmogelijk of niet kostenefficiënt in verhouding tot de geraamde potentiële besparingen op lange termijn), een nieuwe aansluiting wordt gemaakt in een nieuw gebouw, dan wel wanneer een gebouw ingrijpend wordt gerenoveerd.[37]
  10. De VvE dient een storingsregistratie betreffende de levering van warmte bij te houden en deze jaarlijks op geschikte wijze te publiceren. Daarnaast is de VvE verplicht om bij “ernstige storingen” (storingen die meer dan 8 uur duren) de verbruikers een compensatie uit te keren. Dit met uitzondering van de gevallen waarbij de storing het gevolg is van een “extreme situatie” die niet aan de VvE kan worden toegerekend, of indien in een periode van 12 maanden voorafgaande aan de storing zich geen storingen hebben voorgedaan en de storing niet langer dan 24 uur duurt.[38]
  11. De VvE dient te voorkomen dat de warmte wordt afgesloten dan wel wordt onderbroken, met name tussen de periode van 1 oktober tot 1 april. Daarnaast dient de VvE de verbruiker tenminste drie dagen van tevoren op de hoogte te stellen van de door hem geplande werkzaamheden waarbij de levering van warmte aan de verbruiker moet worden onderbroken.[39]
  12. Als de VvE voornemens is de levering of de productie van warmte te beëindigen, of wanneer de VvE redelijkerwijs moet voorzien dat zij niet langer aan de wettelijke verplichtingen kan voldoen, dient zij dit onverwijld te melden aan de minister.[40]
  13. De VvE en de verbruikers dienen op verzoek van de minister inlichtingen te verstrekken of medewerking te verlenen die de minister redelijkerwijs kan vorderen bij de uitoefening van zijn bevoegdheden.[41]
  14. De VvE dient de hoeveelheid warmte te meten die de centrale gasgestookte verwarmingsinstallatie produceert (in GJ of kW).[42]

Deze verplichtingen zouden voor de VvE – zacht gezegd – een aanzienlijke administratieve- en financiële lastenverzwaringen met zich brengen, terwijl de VvE mogelijk niet eens weet (of kan weten) dat zij aan die verplichtingen moet voldoen. En dat enkel omdat een appartementseigenaar zijn appartement is gaan verhuren zonder ook warmte aan diens huurder te leveren.

Dit roept uiteraard allerlei vragen op. Bijvoorbeeld: moet de VvE alleen met huurder B een leveringsovereenkomst sluiten, of ook met de overige appartementseigenaars en huurder(s)? En wat is rechtens indien de verhuur van het appartement van eigenaar B wordt gestaakt? Wordt de VvE dan wel weer uitgezonderd? Een andere vraag is of enkel een onder-VvE niet wordt uitgezonderd (in het geval sprake is van een hoofd- en onderspliting en waarbij een onderappartementseigenaar diens appartement verhuurt zonder ook warmte aan de betreffende huurder te leveren), of geldt dat ook voor de hoofd-VvE; en moet ook die hoofd-VvE dan voldoen aan alle genoemde verplichtingen? Vragen die op dit moment niet beantwoord kunnen worden, maar waar – indien het wetsvoorstel niet wordt aangepast – wel duidelijkheid op verschaft moet worden.

Wijzigingsvoorstel
VvE’s kunnen onvoorwaardelijk worden uitgezonderd van de verplichtingen die de nieuwe Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte.[43] Dit omdat huurders niet gebaat zijn bij bescherming van de Warmtewet tegen mogelijk machtsmisbruik door warmteleverende VvE’s.

Stel dat in een bepaald geval vast komt te staan dat een appartementseigenaar/verhuurder geen warmte levert – in de zin van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel – aan diens huurder en dat die huurder (daardoor) niet door het huurrecht beschermd wordt tegen te hoge energietarieven. In zo’n geval zou mogelijk geconcludeerd moeten worden dat de huurder wel feitelijk warmte verbruikt, maar daar niet voor betaald. Zou de betreffende VvE in dat geval dan met succes een bedrag in verband met het warmteverbruik door de huurder, bij die huurder kunnen incasseren?

De mogelijkheid om dit met een beroep op de Warmtewet te realiseren wordt hier buiten beschouwing gelaten. Dit omdat áls VvE’s onvoorwaardelijk worden uitgezonderd van de verplichtingen die de nieuwe Warmtewet oplegt aan “leveranciers”, die mogelijkheid in dat geval zou worden geschrapt.

Mogelijkheden voor VvE’s om met succes een bedrag in verband met het warmteverbruik van een huurder, bij die huurder te kunnen incasseren, bestaan maar zeer beperkt. Op grond van de wet en de Modelreglementen zijn de appartementseigenaars – en niet de eventuele gebruikers zoals huurders – aansprakelijk voor de kosten inzake warmteverbruik. Ook al zou derhalve vast komen te staan dat een huurder wel warmte verbruikt, maar dat “warmtelevering” geen onderdeel uitmaakt van diens huurovereenkomst, dan nog zou de betreffende appartementseigenaar/verhuurder voor de VvE de aangewezen partij zijn om die kosten op te verhalen.

Gebruikersverklaring
De huurder van een appartement(srecht) heeft de verplichting een zogenaamde gebruikersverklaring aan de VvE te verstrekken (deze is opgenomen in alle Modelreglementen). In zo’n gebruikersverklaring verklaart de huurder dat hij “de bepalingen van het [splitsings]reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven”.[44] Omdat de gebruikersverklaring ziet op enkel bepalingen die “op een gebruiker betrekking hebben”, zal deze niet zien op betalingsverplichtingen inzake VvE-bijdragen. Op grond van een gebruikersverklaring zal een VvE derhalve niet in staat zijn enige vergoeding inzake de levering van (onder meer) warmte op de huurder te verhalen.[45]

Ook op grond van artikel 5:120 lid 2 – eerste volzin – BW zal een VvE niet in staat zijn enige vergoeding inzake de levering van (onder meer) warmte op de huurder te verhalen. Dit artikel regelt immers dat de voorschriften van het splitsingsreglement omtrent slechts het “gebruik, beheer, en onderhoud” ook van toepassing zijn op de gebruiker. Onder die voorschriften vallen niet bepalingen die de betalingsverplichtingen inzake VvE-bijdragen regelen.

Borgtocht
Er is wel een mogelijkheid denkbaar waarbij een VvE een gebruiker/huurder rechtsreeks kan aanspreken op betaling van (een gedeelte van) hetgeen de appartementseigenaar aan de VvE ingevolge het splitsingsreglement verschuldigd is of zal worden (waaronder een vergoeding inzake de levering van warmte). Deze mogelijkheid – opgenomen in ieder Modelreglement[46] – houdt in dat VvE’s kunnen verlangen dat een gebruiker “zich jegens de VvE als borg verbindt voor de eigenaar [van wie hij het appartement gebruikt], en wel voor de betaling van hetgeen laatstgenoemde ingevolge het reglement aan de vereniging schuldig is of zal worden”.

Van deze mogelijkheid kan de VvE te allen tijde en onder haar moverende redenen gebruik maken.[47] Het bestaan van deze bevoegdheid is echter geen reden om huurders van de leden van een VvE (ingeval zij niet beschermd worden door het huurrecht tegen te hoge energietarieven) via de Warmtewet te beschermen. De VvE zal immers ook in het geval een huurder wél door het huurrecht wordt beschermd van die bevoegdheid gebruik kunnen maken. Het bestaan van de borgregeling is dus geen reden om VvE’s niet onvoorwaardelijk uit te zonderen van de verplichtingen die de nieuwe Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte.

Overigens, zo’n borgtocht waarvan VvE’s te allen tijde gebruik kunnen maken is met voldoende waarborgen omkleed. Het strekt zich ingevolge de Modelreglementen slechts uit tot de “verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip waarop [de betreffende gebruiker] per aangetekende brief is medegedeeld dat de vereniging van [de] bevoegdheid [om de gebruiker als borg te verbinden] gebruik wenst te maken”.[48] Daarnaast zal de gebruiker uit hoofde van deze borgtocht “per maand nimmer meer verschuldigd zijn dan een bedrag, overeenkomende met de geschatte maandelijkse huurwaarde van het desbetreffende [appartement]”.[49] Dat een huurder aan een VvE – ingevolge een borgtocht – een hoger bedrag verschuldigd zou zijn dan hij aan zijn verhuurder verschuldigd is, is daarom slecht denkbaar. Een appartementseigenaar/verhuurder zal zijn appartement immers niet snel verhuren voor een bedrag dat lager is dan de maandelijkse VvE-bijdragen die hij aan de VvE is verschuldigd. Bovendien, het bedrag dat een huurder ingevolge een borgtocht aan een VvE verschuldigd is, zal hij vermoedelijk kunnen verrekenen/opschorten met de hem aan de verhuurder verschuldigde huurpenningen, of in ieder geval (op grond van artikel 7:866 lid 1 BW) kunnen verhalen op de verhuurder.

Ongerechtvaardigde verrijking
Dat een rechter zal oordelen dat een huurder zich ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van een VvE door feitelijk wel warmte te verbruiken, maar hiervoor niet aan diens verhuurder te betalen, en daarom op grond van artikel 6:212 BW schadeplichtig is jegens die VvE, lijkt uitgesloten. In de gevallen waarbij ervan uit moet worden gegaan dat warmtelevering geen onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen huurder en appartementseigenaar/verhuurder, zal vermoedelijk sprake zijn van het door de verhuurder om niet ter beschikking stellen van warmte.[50] In zo’n geval is uiteraard geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking. En als dat onder omstandigheden toch wel het geval is, zal de redelijkheidstoets van artikel 6:212 BW de huurder soelaas bieden.

Tussenconclusie
Voor VvE’s bestaan slechts zeer beperkt mogelijkheden om met succes een bedrag in verband met het warmteverbruik van een huurder, bij die huurder te kunnen incasseren. Het gebruikmaken van de borgregeling is voor VvE’s de meest aangewezen, maar die mogelijkheid bestaat ook in het geval huurders huurbescherming genieten. Bovendien biedt de borgregeling voor een VvE geen mogelijkheid om een maandbedrag bij huurders in rekening te brengen dat hoger is dan de hen verschuldigde huurpenningen. Verder biedt het recht nauwelijks acties op grond waarvan VvE’s met succes tarieven – in verband met warmtelevering – bij een huurder in rekening zouden kunnen brengen; in ieder geval geen waarmee aan hen onredelijk hoge tarieven in rekening zouden kunnen worden gebracht. VvE’s kunnen daarom onvoorwaardelijk worden uitgezonderd van de verplichtingen die de nieuwe Warmtewet oplegt aan “leveranciers”.[51]

Ook in situaties waarbij sprake is van een grooteigenaar (bijvoorbeeld een woningcoöperatie die een gebouw heeft gesplitst en het vervolgens deels heeft uitgepond, en die de meerderheid van de appartementsrechten in eigendom heeft), of in geval van stadsverwarming (waarbij de VvE een “centrale aansluiting”[52] heeft) hebben huurders geen bescherming van de Warmtewet nodig tegen een warmte(door)leverende VvE. Het uitwerken van deze situaties gaat het bestek van deze tekst te buiten, maar ook hiervoor geldt dat het recht VvE’s geen mogelijkheden biedt op grond waarvan zij met succes onredelijk hoge tarieven – in verband met warmtelevering – bij een huurder in rekening zouden kunnen brengen.

Eindconclusie
De reikwijdtebepaling van het huidige wetsvoorstel “Wijziging van de Warmtewet” is niet op alle punten een goede regeling. Hoewel de memorie van toelichting niet altijd even duidelijk en scherp geformuleerd is, moet geconcludeerd worden dat de ontwerpers van het wetsvoorstel bedoeld hebben VvE’s niet in alle gevallen uit te zonderen van de verplichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte.

Dat VvE’s niet in alle gevallen worden uitgezonderd heeft vermoedelijk te maken met de wens van de wetgever om huurders te allen tijde te beschermen tegen het in rekening brengen van onredelijk hoge warmtetarieven. Ofwel door het huurrecht, ofwel door de Warmtewet. Daarbij wordt kennelijk verondersteld dat VvE’s – onder omstandigheden – ook daadwerkelijk de juridische mogelijkheid hebben om (onredelijk) hoge warmtetarieven aan de huurders van hun leden in rekening te brengen. Maar niet is gebleken dat die mogelijkheid daadwerkelijk bestaat.

Een VvE levert (op grond van het splitsingsreglement) te allen tijde warmte aan haar leden (de appartementseigenaars) die op grond van de wet (artikel 5:113 lid 2 BW) en het splitsingsreglement verplicht zijn de kosten in verband met het warmteverbruik – dat plaatsvindt in hun appartement – aan de VvE te vergoeden.[53] De VvE kan derhalve altijd de appartementseigenaar aanspreken op betaling en daar zal de VvE in de regel ook de voorkeur aan geven. In het geval een appartementseigenaar zijn appartement verhuurt en geen vergoeding voor warmteverbruik aan diens huurder in rekening brengt, betekent dat evenwel nog niet dat die huurder daarom beschermd moet worden tegen de VvE.

Ondanks dat een huurder voor warmteverbruik geen vergoeding aan diens verhuurder (tevens appartementseigenaar) verschuldigd is, zal in de meeste van zulke gevallen warmtelevering toch onderdeel uitmaken van de rechtsbetrekking tussen hen beide. Huurder en verhuurder zijn dan een (all-in) “prijs” overeengekomen die gesplitst kan worden in een gedeelte kale “huurprijs” en een gedeelte “voorschot” op (onder meer) de vergoeding van de kosten in verband met het warmteverbruik. Dit zodat op grond van het huurrecht getoetst kan worden of de verhuurder geen onredelijk hoge tarieven voor het warmteverbruik in rekening brengt.

In de situatie waarin geoordeeld moet worden dat huurder en verhuurder (tevens appartementseigenaar) niet een (all-in) “prijs”, maar wel een kale “huurprijs” zijn overeengekomen, kan de vraag, of warmtelevering onderdeel uitmaakt van hun rechtsbetrekking, verschillend beantwoord worden. Het meest aannemelijke antwoord is dat de verhuurder de warmte om niet aan zijn huurder ter beschikking stelt. Een alternatief antwoord zou kunnen zijn dat de huurder alsnog een bedrag ter zake warmteverbruik aan diens verhuurder dient te vergoeden, hoewel de jurisprudentie – voor zover wij hebben kunnen vaststellen – hiervan geen voorbeelden kent. In beide gevallen geniet de huurder evenwel huurbescherming tegen onredelijk hoge warmtetarieven zodat hij geen bescherming van de Warmtewet nodig heeft.

Het is denkbaar dat een VvE op grond van de Warmtewet bij een huurder (van een VVE-lid) aanspraak kan maken op vergoedingen voor warmteverbruik. De VvE is immers “leverancier”, en de huurder “verbruiker” in de zin van de Warmtewet. Die mogelijkheid zal echter niet bestaan indien VvE’s onvoorwaardelijk worden uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte (en de Warmtewet dus niet op de levering van warmte door de VvE van toepassing is).

Andere mogelijkheden voor VvE’s om met succes van huurders (van VvE-leden) enige vergoeding voor warmteverbruik te incasseren, zijn zeer beperkt. Voor het in die zin aanspraak maken op (onredelijk) hoge vergoedingen bestaat geen juridische basis. Er is daarom geen enkele aanwijsbare reden waarom VvE’s in sommige gevallen toch niet uitgezonderd zouden moeten worden van de verlichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte.

Het ongewijzigd aannemen van het wetsvoorstel zou tot gevolg hebben dat vele VvE’s niet kúnnen vaststellen of zij onder de reikwijdte van de nieuwe Warmtewet komen te vallen. In de meeste gevallen beschikken zij immers niet over de huurovereenkomsten die hun leden met hún huurders hebben afgesloten; en voor die leden en/of huurders bestaat geen enkele verplichting om hun huurovereenkomst aan de VvE te verstrekken.

Voor de gevallen waarbij geoordeeld zou moeten worden dat VvE’s wel degelijk onder de reikwijdte van de volledige nieuwe Warmtewet komen te vallen, zullen die VvE’s geconfronteerd worden met een aanzienlijk aantal verplichtingen. Verplichtingen gericht op het beschermen van huurders die die bescherming geenszins nodig hebben.

Aanpassing van het wetsvoorstel “Wijziging van de Warmtewet” zou daarom gewenst zijn. Dit door VvE’s wél in alle gevallen uit te zonderen van de verplichtingen die de Warmtewet oplegt aan “leveranciers” van warmte (met uitzondering van de verplichting om het warmteverbruik individueel te bemeteren en op basis daarvan af te rekenen). Overigens pleiten wij daar al jaren voor bij de wetgever.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. A. Mol of mr. T.F.B.A. Gilsing.

 

[1] Beide auteurs zijn werkzaam bij Rijssenbeek Advocaten.

[2] En vergelijkbare rechtsvormen zoals de coöperatieve vereniging.

[3] Zie artikel 1a lid 2 jo. de artikelen 8, tweede tot en met vierde, zesde, zevende en negende lid, en 8a van het wetsvoorstel. De verplichting genoemd in het negende lid van artikel 8 van het wetsvoorstel is overigens nieuw, waarop later wordt teruggekomen.

[4] Zie de definitie van “individuele aansluiting” zoals opgenomen in artikel 1 van het wetsvoorstel.

[5] Zie ook artikel 5:113 lid 2 BW.

[6] Ook het tapwater dat door de appartementseigenaren wordt verbruikt, wordt verwarmd met de gasgestookte verwarmingsinstallatie. De wijze waarop de kosten in verband met het verbruik van warm en koud tapwater worden verdeeld blijft hier – vanwege de overzichtelijkheid – verder buiten beschouwing.

[7] Zie § 1.2 van het wetsvoorstel en pagina 3 – 7 (paragraaf 4.1 “Reikwijdte van de wet: blokverwarming”) en pagina 46 – 47 (de artikelsgewijze toelichting op paragraaf “1.2 Reikwijdte” onder het kopje “Artikel I, onderdeel D”) van de memorie van toelichting.

[8] Zie artikel 7:237 lid 3 en 7:258 BW.

[9] De tekst van onderstaand artikel is overgenomen van het model “Huurovereenkomst Woonruimte 2017” van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), vastgesteld op 20 maart 2017.

[10] Zie de definitie van “leverancier” zoals opgenomen in artikel 1 van het wetsvoorstel.

[11] Zie bijvoorbeeld pagina 5 van de memorie van toelichting.

[12] Zie de definitie van “levering van warmte” zoals opgenomen in artikel 1 van het wetsvoorstel.

[13] Zie de definitie van “verbruiker” zoals opgenomen in artikel 1 van het wetsvoorstel.

[14] Zie artikel 5:125 lid 2 BW.

[15] Zie de tekst van artikel 1a lid 1 sub a van het wetsvoorstel.

[16] Zie memorie van toelichting, p. 46 – 47.

[17] Dit met uitzondering van de verplichting om, kort gezegd, het warmteverbruik van verbruikers individueel te bemeteren en op basis daarvan af te rekenen (artikel 1a lid 2 van het wetsvoorstel).

[18] Zie onder meer memorie van toelichting, p. 46 – 47.

[19] Zie Huurcommissie, Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten, versie 1 juni 2018, p. 14 en de memorie van toelichting, p. 46 – 47.

[20] Zie Huurcommissie, Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten, versie 1 juni 2018, p. 14 en bijvoorbeeld de uitspraak van de Huurcommissie van 21 juli 2016 met zaaknummer ZKN-2016-000958.

[21] De tekst van onderstaand artikel is overgenomen van het model “Huurovereenkomst Woonruimte 2017” van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), vastgesteld op 20 maart 2017.

[22] Zie artikel 7:237 lid 2 BW. Het begrip “huurprijs” (ook wel: kale huurprijs) moet worden onderscheiden van het begrip “prijs” (ook wel all-inprijs) als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW.

[23] Zie memorie van toelichting p. 46 – 47.

[24] Dit met uitzondering van de verplichting om, kort gezegd, het warmteverbruik van verbruikers individueel te bemeteren en op basis daarvan af te rekenen.

[25] Zie memorie van toelichting p. 46 – 47. Op pagina 40 van de memorie van toelichting staat overigens dat de wetgever het advies van ACM – inhoudende dat vastgelegd moet worden dat “verhuurders en vereniging van eigenaars in alle gevallen buiten de scope van de Warmtewet vallen” – zou hebben overgenomen en de wetstekst en de memorie van toelichting hierop zou hebben aangepast. Gezien de tekst van artikel 1a van het wetsvoorstel en de hierboven geciteerde passage uit de memorie van toelichting, is dat advies echter toch niet (in zijn geheel) overgenomen.

[26] Zie onder meer artikel 7:258 tot en met 7:261 BW en artikel 18 en 19 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

[27] Zie artikel 7:258 lid 3 BW.

[28] Zie artikel 20 van Modelreglement 1973, artikel 24 van Modelreglement 1983, artikel 24 van Modelreglement 1992, artikel 35 van Modelreglement 2006 en artikel 37 van Modelreglement 2017.

[29] Artikel 40 van de Warmtewet.

[30] Artikel 2 lid 1 van de Warmtewet.

[31] Artikel 3 lid 1 van de Warmtewet.

[32] Artikel 3b van de Warmtewet.

[33] Artikel 2 lid 2 van de Warmtewet.

[34] Artikel 2 lid 3 van de Warmtewet.

[35] Artikel 2 lid 6 van de Warmtewet.

[36] Artikel 8 lid 1 van de Warmtewet.

[37] Artikel 8 lid 2 van de Warmtewet.

[38] Artikel 2 lid 7 en artikel 3a van de Warmtewet.

[39] Artikel 4 lid 1 en 2 van de Warmtewet.

[40] Artikel 12 b van de Warmtewet.

[41] Artikel 13 lid 1 van de Warmtewet.

[42] Artikel 8 lid 9 van de Warmtewet. Deze verplichting komt – ingevolge het wetsvoorstel – overigens ook te rusten op “leveranciers” die wel worden uitgezonderd van de verplichtingen die de Warmtewet hen oplegt.

[43] Dit met uitzondering van de verplichting om, kort gezegd, het warmteverbruik van verbruikers individueel te bemeteren en op basis daarvan af te rekenen.

[44] De geciteerde tekst is overgenomen uit artikel 35 lid 1 van Modelreglement 2006. De vergelijkbare bepalingen van de andere Modelreglementen verschillen niet wezenlijk.

[45] Dit is enkel anders indien eigenaar en gebruiker – op vrijwillige basis – gezamenlijk schriftelijk aan het bestuur van de VvE mededelen dat de door de eigenaar verschuldigde definitieve en voorschotbijdragen door de gebruiker zullen worden voldaan (zie de artikel 24 lid 5 van Modelreglement 1992; artikel 35 lid 6 van Modelreglement 2006 en artikel 37 lid 6 van Modelreglement 2017; in de Modelreglementen 1973 en 1983 is deze mogelijkheid niet genoemd).

[46] Zie artikel 21 van Modelreglement 1973; artikel 25 van Modelreglement 1983; artikel 25 van Modelreglement 1992; artikel 36 van Modelreglement 2006 en artikel 38 van Modelreglement 2017.

[47] Hiervoor hoeft niet eerst een gebruikersverklaring te worden getekend. Op grond van artikel 5:120 lid 2 – tweede volzin – BW “[kunnen] andere bepalingen van het reglement, in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard”. Voor wat betreft de borgregeling is dat op die wijze in de Modelreglementen ook gedaan, zodat de huurder de in die Modelreglementen opgenomen borgregeling, op grond van artikel 5:120 lid 2 – tweede volzin – BW, tegen zich moet laten gelden.

[48] Zie artikel 21 lid 2 van Modelreglement 1973; artikel 25 lid 2 van Modelreglement 1983; artikel 25 lid 2 van Modelreglement 1992; artikel 36 lid 2 van Modelreglement 2006 en artikel 38 lid 2 van Modelreglement 2017.

[49] Idem.

[50] Vgl. de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, van 23 december 2011, r.o. 4.7 (ECLI:NL:RBROT:2011: BW2445).

[51] Dit met uitzondering van de verplichting om, kort gezegd, het warmteverbruik van verbruikers individueel te bemeteren en op basis daarvan af te rekenen blijft bestaan.

[52] Zie de definitie van “centrale aansluiting” zoals opgenomen in artikel 1 van het wetsvoorstel.

[53] Of de VvE de maandelijkse voorschotbijdragen inclusief of exclusief een voorschot verwarmingskosten vaststelt, maakt in dit kader geen verschil. Ook indien het voorschot verwarmingskosten apart wordt vastgesteld, maakt dit voorschot onderdeel uit van de VvE-bijdragen die door de appartementseigenaars aan de VvE betaald moeten worden.

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2015 - Rijssenbeek Advocaten

Gerealiseerd door Nicetoclick.com