Verjaring bij non-conformiteit

Datum 21 / 01 / 2013
Door Esther van Riet In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

kamergewijze verhuur appartementsrecht

In het artikel op deze website over de klachttermijn kwam al naar voren dat een koper binnen bekwame tijd dient te klagen indien hij het vermoeden heeft dat er sprake is van non-conformiteit. Nadat er geklaagd is, begint de verjaringstermijn te lopen. In dit artikel zal nader worden ingegaan op deze verjaringstermijn.

Iedere door de koper in te stellen rechtsvordering die op non-conformiteit is gebaseerd, verjaart na twee jaar (artikel 7:23 lid 2 BW). Deze korte verjaringstermijn vangt aan na de kennisgeving aan de verkoper als bedoel in artikel 7:23 lid 1 BW (klachtplicht). Nu de verjaring alle vorderingen en verweren ter zake van de tekortkoming betreft, geldt dit tevens voor de vordering tot vernietiging op grond van dwaling en de vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad.(1) Ook de bevoegdheid de overeenkomst door middel van een buitengerechtelijke verklaring te vernietigen of ontbinden, vervalt na voltooiing van de verjaring.

Er zijn twee uitzonderingen op de hoofdregel van artikel 7:23 lid 2 BW. Ten eerste, indien de verkoper na ontvangst van de klacht zelf lang wacht met het vorderen van betaling van de koopprijs dan is er geen reden de koper zijn verweren te ontzeggen. In zo’n geval behoudt de koper zijn recht op vermindering van de koopprijs of op schadevergoeding. De tweede uitzondering doet zich voor indien er sprake is van opzet van de verkoper. Een beroep op verjaring mag de verkoper niet baten wanneer hij willens en wetens een gebrek aan het verkochte heeft verzwegen dat bijvoorbeeld moeilijk kan worden ontdekt door de koper.

De verjaringstermijn van twee jaar kan worden gestuit conform artikel 3:317 Een stuiting is een schriftelijke aanmaning waarin de schuldeiser (koper) zijn recht op nakoming voorbehoudt. Men dient in dit geval bedacht te zijn op de verschillende stuitingformaliteiten voor enerzijds nakoming en schadevergoeding en anderzijds ontbinding.(2) Wanneer partijen in onderhandeling zijn, dan heeft volgens de Hoge Raad te gelden dat deze onderhandelingen op zich de verjaring niet stuiten.(3) Ook dan geldt dat partijen voor stuiting van de verjaring een schriftelijke aanmaning of verklaring dienen te sturen waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoud. Maar als tussen partijen in het kader van onderhandelingen correspondentie is gevoerd, en dat zal veelal zo zijn, zal men het door de benadeelde in dat kader gedane uitingen over het algemeen kunnen kwalificeren als verklaringen in de zin van artikel 3:317 Hierdoor kan de onderhandeling de verjaring wel weer stuiten. Toch doet een koper er verstandig aan om tijdens de onderhandelingen wel een stuitingsbrief te sturen die aansluit bij de tekst van artikel 3:317 BW.(4)

HR 19 november 2010, LJN BN7084

Ook op de verjaringstermijn heeft het arrest van de Hoge Raad van 19 november 2010 enige invloed. De invloed van dit arrest op de verjaringstermijn zal hierna worden besproken. Voor de feiten van het arrest wordt verwezen naar het artikel op deze website over de klachttermijn.

Om te kunnen vaststellen of een rechtsvordering is verjaard, dient eerst te worden vastgesteld wanneer de non-conformiteit is ontdekt en hierover is geklaagd. Immers, de verjaringstermijn van twee jaar begint te lopen vanaf het moment van klagen over de ontdekte non-conformiteit. De termijn van twee jaar geeft de koper de ruimte voor verder onderzoek, niet alleen naar de aard, omvang en herkomst van de non-conformiteit, maar ook naar de mogelijke aansprakelijkheid van de verkoper. In dit arrest komt wederom naar voren dat de termijn van twee jaar een strikte termijn is. De VvE had na het moment van klagen twee jaar de tijd om nader onderzoek naar de non-conformiteit te doen. De mogelijkheid om de verjaringstermijn te stuiten, door het zenden van een stuitingsbrief dan wel het aanhangig maken van een procedure, is door de VvE onbenut gelaten. De rechtbank en ook de Hoge Raad zijn streng en komen tot de conclusie dat de vorderingen van de VvE na verloop van twee jaar na 3 december 2002, het moment waarop de VvE haar klachten in ieder geval kenbaar heeft gemaakt, zijn verjaard. Immers, de brief waarin de VvE de Nieuwe Dam aansprakelijk stelt, welke brief zou kunnen worden opgevat als een brief ter stuiting van de verjaring, wordt pas gezonden ruim twee jaar na het moment van klagen, op 25 oktober 2005.Voor de VvE bestaat er volgens de Hoge Raad derhalve geen mogelijkheid meer om hun vorderingen, gebaseerd op non-conformiteit, in rechte op de Nieuwe Dam te verhalen.

Conclusie: klaag en stuit tijdig!

Door dit arrest blijkt hoe belangrijk het is om de verkoper tijdig op de hoogte te stellen van de non-conformiteit en om vervolgens tijdig te stuiten. Heeft u het idee dat de door u gekochte woning non-conform is, twijfel dan niet om de verkoper schriftelijk op de hoogte te stellen van uw vermoedens. Dit voorkomt dat in rechte wordt geoordeeld dat u niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, waardoor al uw rechtsmiddelen komen te vervallen. Laat de verkoper de door u vermoede non-conformiteit aanschouwen en doe zo nodig daarna, en bij voorkeur in gezamenlijk overleg, onderzoek naar de vermoede non-conformiteit. Blijkt na onderzoek sprake te zijn van nonconformiteit, dan kunt u de verkoper aansprakelijk stellen en herstel dan wel een schadevergoeding vorderen. Zodra u de verkoper schriftelijk op de hoogte hebt gesteld van de vermoede non-conformiteit, gaat de korte verjaringstermijn van twee jaar lopen. Zijn de problemen binnen deze twee jaar nog niet opgelost, stuurt u dan een aangetekende stuitingsbrief naar de verkoper waarin u aangeeft dat de gebreken nog altijd niet zijn verholpen en u onverkort aanspraak maakt op correcte nakoming. Stuiting voorkomt dat uw vordering na verloop van twee jaar verjaart.

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. E. van Riet.


1 HR 21 april 2006, NJ 2006, 272 (Inno Holding / Gemeente Sluis), Jac. Hijma, WPNR 6675 (2006), 557-558) en HR 23 november 2007, NJ 2008, 552 (Ploum / Smeets, r.o. 4.8.2).

2 Vergelijk HR 11 januari 2002, NJ 2002, 81; Dam & Post/Kringloop.

3 HR 1 februari 2002; NJ 2002, 195.

4 J.L. Smeehuijzen; de bevrijdende verjaring, Kluwer 2008, p. 276 e.v.

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2015 - Rijssenbeek Advocaten

Gerealiseerd door Nicetoclick.com