Privé en gemeenschappelijk bij een VvE: hoe zit dat ook al weer?

Datum 09 / 12 / 2020
Door Radboud Peutz In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

Naar aanleiding van onze vorige @rijssenbeek zijn meerdere vragen gekomen over het feit dat de VvE geen eigenaar is van (onderdelen van) het appartementencomplex. De verwarring valt vaak terug te voeren tot de in de praktijk gebruikte termen ‘gemeenschappelijk’ en ‘privé’. Regelmatig wordt namelijk verondersteld dat privé-gedeelte betekent dat sprake is van ‘privé-eigendom’ en dat de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE zijn.

Dit is echter een misverstand. De begrippen geven in feite enkel aan voor wie het gebruik of beheer en dergelijke dienen te komen. Het privé-gedeelte is het deel van het gebouw dat exclusief door een eigenaar (of gebruiker) mag worden gebruikt; het z.g. appartement. Het onderhoud daarvan komt in beginsel voor zijn rekening. Alle overige gedeelten van het gebouw zijn dan per definitie de gemeenschappelijke gedeelten. Iedere eigenaar of gebruiker heeft daarvan in principe het medegebruik en de VvE voert het beheer daarover. De VvE heeft dus geen bemoeienis met de privé-gedeelten, tenzij anders blijkt uit de akte van splitsing (verder: akte).

De termen privé en gemeenschappelijk als bedoeld in de akte zien dus niet op de afbakening van eigendom. En dat kan ook niet, want alles wat in de splitsing zit, is van de eigenaars gezamenlijk; iedere appartementseigenaar is dus een mede-eigenaar van het appartementencomplex. De VvE is ‘slechts’ de wettelijk beheerder van de gemeenschappelijke gedeelten.

Het is dus voor zowel de eigenaar (of gebruiker) als de VvE van belang de privé- en gemeenschappelijke gedeelten goed te onderscheiden. Volgens de Hoge Raad moet het onderscheid zo objectief mogelijk worden afgeleid uit de akte met bijbehorende tekening. Voor wat betreft de verschillende ruimten is dit dan meestal wel duidelijk. Voor bepaalde onderdelen van het gebouw, zoals bijvoorbeeld leidingen of een raamkozijn, kan dat echter een stuk ingewikkelder zijn. Bijvoorbeeld omdat de onderdelen niet zijn benoemd in de akte. Ook het feit dat gemeenschappelijke onderdelen zich in een privé-ruimte kunnen bevinden en vice versa, kan de nodige verwarring opleveren.

Grofweg kunnen voor onderdelen de volgende twee uitgangspunten worden gehanteerd:

  1. alle onderdelen van  het gebouw zijn gemeenschappelijk, tenzij anders in de akte is bepaald;
  2. alle onderdelen van het gebouw in een privé-ruimte, die blijkens hun inrichting geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te gebruiken, zijn privé, tenzij anders in de akte is bepaald.

Met goed toepassen van deze vuistregels komt men veelal tot een juiste interpretatie van de akte. De praktijk is echter weerbarstig en soms blijkt de akte helaas een nauwelijks te ontrafelen puzzel.

Voor een meer uitgebreide toelichting wordt verwezen naar: Peutz & Braakhuis, Appartementsrecht, Ars Aequi Libri 2019. Dit boekje is geschreven voor studenten en (praktijk)juristen, en is in de dagelijkse praktijk ook zeer bruikbaar voor appartementseigenaars, bestuurders of beheerders.

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2019 - Rijssenbeek Advocaten

Website gerealiseerd door RIFF Online.