Klachtplicht bij non-conformiteit

Datum 01 / 01 / 2011
Door Esther van Riet In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

gebruik van privégedeelten

Bij de aankoop van een woning blijkt achteraf nogal eens dat iets anders geleverd is dan op grond van de koopovereenkomst mocht worden verwacht. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van verontreinigde grond, lekkage van het dak, schimmel- of zwamvorming onder de vloer, boktor, etc. Wanneer een koper dergelijke gebreken ontdekt, moeten die gebreken binnen bekwame tijd worden gemeld aan de verkoper (klachtplicht). Daarnaast geldt een korte verjaringstermijn van twee jaar. In het kader van de klachtplicht en de verjaringstermijn rijzen nogal eens vragen als, wanneer begint de klachttermijn te lopen, wanneer heb ik binnen bekwame tijd geklaagd, mag ik eerst onderzoek doen alvorens ik de verkopende partij aanspreek, etc.

In dit artikel zal een korte beschouwing worden gegeven over de klachttermijn. De verjaringstermijn wordt in een aparte publicatie op onze website besproken.

De klachtplicht

De klachtplicht vindt zijn oorsprong in artikel 7:23 BW. Dit artikel beoogt de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Zij verplicht de koper de woning op deugdelijkheid te onderzoeken en zo spoedig mogelijk (‘binnen bekwame tijd’) de verkoper te waarschuwen indien de woning niet aan de inhoud van de overeenkomst beantwoordt.

Bekwame tijd

Artikel 7:23 BW schrijft voor dat de koper non-conformiteit (gebreken) binnen bekwame tijd aan de verkoper behoort mede te delen. Er kan dus geen beroep meer op de non-conformiteit worden gedaan wanneer de koper de verkoper niet binnen bekwame tijd, nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, hierover heeft geïnformeerd. In twee situaties blijkt dat het redelijkerwijs ontdekken geen rol speelt.

Dit is het geval wanneer de geleverde woning een eigenschap mist die de woning volgens de verkoper wel bezat, of in het geval wanneer het een gebrek betreft ter zake waarvan de verkoper een mededelingsplicht had. In deze situaties hoeft de koper de zaak niet direct te onderzoeken maar kan hij de kennisgeving van een gebrek doen binnen bekwame tijd na daadwerkelijke ontdekking.

Een verkoper heeft er belang bij dat hij na aflevering van het verkochte binnen niet al te lange tijd de zekerheid heeft dat de betrokken transactie ook in deze zin als afgedaan kan worden beschouwd en dat hij geen juridische acties c.q vorderingen van de koper hoeft te verwachten wegens non-conformiteit. Hierbij speelt een rol dat naarmate er meer tijd verstrijkt het moeilijker kan worden de oorzaak van gebreken te achterhalen, maar ook dat met het verstrijken van de tijd het ongedaan maken van gebreken en de gevolgen daarvan meer problemen kan geven of meer kan kosten, bijvoorbeeld doordat eventueel betrokken derden niet meer zijn aan te spreken.

Meer in het algemeen is het voor de verkoper van belang spoedig duidelijkheid te hebben omtrent de financiële lasten die als gevolg van handelingen in het verleden eventueel nog op hem rusten. Tegenover het belang van de verkoper staat het belang van de koper dat hij, geconfronteerd met het gegeven dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt, een passende compensatie voor het hieruit voortvloeiende nadeel wenst te verkrijgen. Ook in geval het nadeel pas na langere tijd aan het licht treedt.

De termijn waarbinnen de non-conformiteit moet worden medegedeeld is geen vaste termijn. Of tijdige mededeling van het gebrek is gedaan is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Op grond van de laatste zin van artikel 7:23 lid 1 BW mag er bij een consumentenkoop van worden uitgegaan dat de klachttermijn twee maanden bedraagt. In de lagere rechtspraak is deze termijn van twee maanden ook bij de koop van woningen herhaaldelijk als een vaste termijn gehanteerd, terwijl in dat geval van een consumentenkoop geen sprake is.

De Hoge Raad oordeelt echter dat bij de koop van onroerende zaken geen vaste termijn kan worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. Alle betrokken belangen en omstandigheden moeten hierbij worden afgewogen. Een belangrijke omstandigheid is de mate van waarneembaarheid van de afwijking. Er zijn afwijkingen die reeds bij een oppervlakkig onderzoek zijn te ontdekken. Zo’n onderzoek mag men van de koper bij of aansluitend op de ontvangst van het gekochte verlangen. Van andere afwijkingen zal alleen door gebruik van het gekochte kunnen blijken. Daardoor is het mogelijk dat een koper pas na langere tijd ontdekt dat er sprake is van een gebrek. Verder spelen hier de kosten van onderzoek, de deskundigheid van de koper en de mate waarin hij – mede gelet op de aard van het gekochte (bijvoorbeeld ouderdom van de woning) – met de mogelijkheid van het bestaan van gebreken rekening heeft te houden, een rol.

Aanvang klachttermijn

Vervolgens komt de vraag aan de orde wanneer de koper de verkoper in kennis moet stellen van de non-conformiteit. Met andere woorden: wanneer begint de klachttermijn te lopen? Moet hij zich al bij een zeker vermoeden van non-conformiteit tot de verkoper wenden of hoeft hij dat pas te doen wanneer de aard, omvang en herkomst van de non-conformiteit al in hoge mate voor hem vaststaan.

Rechtspraak tot 19 november 2010

Uit de rechtspraak tot 19 november 2010 blijkt dat een koper in beginsel de bevoegdheid heeft eerst advies van een deskundige in te winnen, alvorens hij een verkoper van een eventueel gebrek in kennis stelt. Daaraan wordt echter toegevoegd dat, indien het om een tijdrovend onderzoek gaat, het dan zo kan zijn dat de koper de verkoper intussen niet in het ongewisse mag laten. Indien een deskundigenonderzoek dus veel tijd in beslag zal nemen, dient de koper de verkoper in ieder geval alvast mededeling te doen van het vermoeden dat er sprake is van een gebrek.

Vanwege bewijstechnische redenen verdient het de voorkeur die mededeling schriftelijk te doen. Wel dient de koper het onderzoek vervolgens ook daadwerkelijk te doen plaatsvinden en dient hij de verkoper met bekwame spoed in kennis te stellen van het resultaat daarvan. Het nalaten van een en ander leidt overigens ook tot verlies van alle, met de non-conformiteit verband houdende, rechten.

In bovenstaande ligt besloten dat het een koper in beginsel is toegestaan zich een zodanig beeld van de aard, omvang en vooral van de herkomst van de non-conformiteit te vormen, dat hij in redelijkheid kan aannemen dat de verkoper ter zake van die non-conformiteit kan worden aangesproken omdat hij er waarschijnlijk mee van doen heeft. Dit laatste houdt niet in dat de koper zich pas tot de verkoper hoeft te wenden wanneer het voor hem min of meer duidelijk is dat de verkoper voor de non-conformiteit rechtens aansprakelijk is te houden. In dit verband is van belang dat volgens artikel 7:23 lid 2 BW, rechtsvorderingen en verweren in beginsel twee jaren na de kennisgeving verjaren. Deze termijn geeft de koper de ruimte voor verder onderzoek niet alleen naar aard, omvang en herkomst van de nonconformiteit, maar ook naar de mogelijke aansprakelijkheid van de verkoper. Vooral het belang van de verkoper om zich in een vrij vroeg stadium omtrent de diverse aspecten van de beweerde non-conformiteit een oordeel te kunnen vormen, brengt mee dat hij niet te lang onwetend mag worden gehouden.

De kennisgeving die de koper aan de verkoper moet doen toekomen is in beginsel vormvrij en hoeft niet schriftelijk te gebeuren. Op de koper rust wel de plicht te stellen en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen, dat en op welke wijze hij tijdig en op een voor de verkoper kenbare wijze heeft geklaagd. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de rechter niet ambtshalve mag beslissen dat de koper niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd. De verkoper moet hier dus uitdrukkelijk een beroep op doen. Indien de koper niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, heeft de koper geen juridische actie meer op grond van non-conformiteit.

De klachtplicht blijft buiten toepassing zolang nog geen (af)levering heeft plaatsgevonden. Artikel 7:23 BW berust op de gedachte dat een verkoper erop moet kunnen rekenen dat de koper met bekwame spoed onderzoekt of het geleverde aan de koopovereenkomst beantwoordt. Dit onderzoek zal in de regel pas na de (af)levering kunnen plaatsvinden. Dat zou anders kunnen zijn wanneer de verkoper voorafgaand aan de levering de koper in de gelegenheid heeft gesteld de zaak te inspecteren.

Geconcludeerd dient te worden dat op grond van de rechtspraak van de afgelopen jaren de klachttermijn van de koper aanvangt zodra de koper een zodanig beeld van de aard, omvang en vooral van de herkomst van de nonconformiteit heeft, dat hij in redelijkheid kan aannemen dat de verkoper aangesproken kan worden ter zake van non-conformiteit. Indien niet of niet tijdig wordt geklaagd door de koper, verspeelt hij daarmee al zijn rechten.

HR 19 november 2010, LJN BN7084

Sinds het arrest van de Hoge Raad van 19 november 2010, lijkt enige verandering te zijn opgetreden waar het gaat om de aanvang van de klachttermijn. De feiten zijn als volgt:

In 2002 werden diverse bedrijfsateliers verkocht. De ateliers waren tot stand gekomen door verbouwing van een loods. Kort na levering van de ateliers ontdekten de eigenaars scheurvorming in de muren, alsmede verzakking van de vloeren op de begane grond. Met de verkopende partij werd één en ander in december 2002 bezichtigd. Vervolgens hebben de eigenaren onderzoek laten verrichten en naar aanleiding van deze onderzoeken hebben zij de verkopende partij op 25 oktober 2005 schriftelijk aansprakelijk gesteld, omdat sprake zou zijn van non-conformiteit.

Anders dan in de rechtspraak van voor dit arrest, waar de Hoge Raad aangeeft dat de klachttermijn pas een aanvang neemt zodra de koper er met voldoende zekerheid van uit kan gaan dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, lijkt de Hoge Raad dit criterium aan te scherpen.

De Hoge Raad geeft in het arrest van 19 november 2010 aan dat de kopers er rekening mee moesten houden dat de gebreken verband hielden met de eventuele non-conformiteit, gezien de aard van de gebreken. Aangegeven wordt dat de kopers op grond van de waargenomen verzakkingen en scheurvorming wisten of behoorden te weten dat de bedrijfsateliers hierdoor mogelijk niet aan de koopovereenkomst beantwoordden. Ondanks dat de kopers nog geen zekerheid hadden over de aard, de omvang en de herkomst van de gebreken, hadden zij al wel vanaf dat moment binnen bekwame tijd moeten klagen. Aangezien het melden van non-conformiteit vormvrij is, beschouwt de Hoge Raad de bezichtiging naar de gebreken in 2002 als het moment waarop de kopers hebben geklaagd en ligt dit moment niet pas op 25 oktober 2005, toen de kopers naar aanleiding van de onderzoeken de verkoper schriftelijk aansprakelijk stelden. Omdat de brief van 25 oktober 2005 ruim twee jaren na de daadwerkelijke klacht (december 2002) werd verzonden, werd de vordering van de kopers door de Hoge Raad als verjaard beschouwd.

Conclusie: klaag en stuit tijdig!

Uit de rechtspraak blijkt dus dat het belangrijk is om de verkoper tijdig op de hoogte te stellen van non-conformiteit. Heeft u het idee dat de door u gekochte woning niet aan de verwachtingen voldoet, twijfel dan niet om de verkoper, zekerheidshalve schriftelijk, op de hoogte te stellen van uw vermoedens. Dit voorkomt dat in rechte wordt geoordeeld dat u niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, waardoor al uw rechtsmiddelen komen te vervallen. Laat de verkoper de door u vermeende non-conformiteit aanschouwen en doe zo nodig daarna (het liefst in gezamenlijk overleg) onderzoek naar de vermeende non-conformiteit.

Blijkt na onderzoek daadwerkelijk sprake te zijn van non-conformiteit, dan kunt u de verkoper aansprakelijk stellen en verzoeken om herstel dan wel een schadevergoeding. Zodra u de verkoper schriftelijk op de hoogte heeft gesteld van de vermeende non-conformiteit, let u dan op dat vanaf dat moment de (korte) verjaringstermijn van twee jaren gaat lopen. Zijn de problemen binnen deze twee jaren nog niet opgelost, stuurt u dan een (aangetekende) stuitingsbrief naar de verkoper waarin u aangeeft dat de gebreken nog altijd niet zijn verholpen en dat u onverkort aanspraak maakt op correcte nakoming. Stuiting voorkomt dat uw vordering na verloop van twee jaar verjaart.

Ook op de aanvang van de verjaringstermijn heeft dit arrest van de HR enige invloed. Graag verwijzen wij u daarom naar ons artikel over verjaring bij non-conformiteit.

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Esther van Riet.

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2015 - Rijssenbeek Advocaten

Gerealiseerd door Nicetoclick.com