appartement architectuur binnenstad
Fleur Messink, 2 augustus 2019

Hoe moet je binnen een VvE stemmen uitbrengen in het geval van hoofd- en ondersplitsing?

In de praktijk merken we dat vaak onduidelijkheid bestaat over de manier waarop besluiten moeten worden genomen indien sprake is van hoofd- en ondersplitsing.

Artikel 5:127 lid 3 BW bepaalt dat in geval van een ondersplitsing, de stemmen van de appartementseigenaar in de hoofdsplitsing van wie het recht is gesplitst, toekomen aan de eigenaars in de ondersplitsing. Deze stemmen worden in de vergadering van eigenaars van de hoofdsplitsing uitgebracht namens de eigenaars in de ondersplitsing door het bestuur van de bij de ondersplitsing opgerichte VvE. Dit betekent dat voorafgaand aan de vergadering in de hoofdsplitsing, de vergadering van de ondersplitsing dient plaats te vinden.

De stemmen van de ondersplitsing kunnen, afhankelijk van wat is bepaald in de splitsingsakte, op twee manieren in de hoofdsplitsing worden uitgebracht, namelijk op basis van het stelsel van evenredige vertegenwoordiging of op basis van het districtenstelsel. Het stelsel van evenredige vertegenwoordiging betekent dat de stemverhouding van de ondersplitsing naar evenredigheid moet worden uitgebracht in de hoofdsplitsing. Het districtenstelsel betekent dat de meerderheid in de ondersplitsing bepaalt, hoe het bestuur van de ondersplitsing in de hoofdsplitsing moet stemmen.

Voorbeeld:
Het appartementencomplex bestaat uit bedrijfsruimten, woningen en een parkeerkelder, een hoofdsplitsing met drie ondersplitsingen. De bedrijfsruimten hebben 2 stemmen in de hoofdsplitsing, de woningen 4 en de parkeerkelder 1. In totaal 7 stemmen in de hoofdsplitsing. 

Wanneer de ondersplitsing woningen 4 stemmen voor of tegen uitbrengt (districtenstelsel) of 70% tegen en 30% voor (stelsel van evenredige vertegenwoordiging) kan dit veel verschil maken.

Indien in de hoofdsplitsing de bedrijfsruimten en de parkeerkelder beiden vóór stemmen, zijn er dus 3 vóórstemmers. Indien vervolgens de ondersplitsing woningen 4 stemmen tegen uitbrengt, is het voorstel verworpen. Maar als de ondersplitsing woningen vóór-stemmen, dat wil zeggen 30/100-gedeelte van haar 4 stemmen laat meewegen in de hoofdsplitsing, is het voorstel aangenomen.

Enkel in de artikelen 34 lid 3 MR 1992 en artikel 47 lid 3 MR 2006 is bepaald dat in geval van ondersplitsing het stemrecht zal worden uitgebracht op de wijze en in de verhouding zoals bij de ondersplitsing is bepaald. Het komt regelmatig voor dat over de wijze en verhouding van het uitbrengen van stemmen niets geregeld is in de akte van ondersplitsing. Indien er in de akte niets is geregeld, is de hoofdregel van toepassing. Uit de rechtspraak volgt dat het districtenstelsel dan van toepassing is (ECLI:NL:GHAMS:2005:AT6340). In dat geval brengt het bestuur van de ondersplitsing de stemmen namens de ondersplitsing gelijkluidend uit in de vergadering van de hoofdsplitsing, dat wil zeggen als zijnde unaniem.

Let op, om te voorkomen dat besluiten op onjuiste wijze worden genomen, is het dus altijd raadzaam de splitsingsakte te raadplegen.

Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaande, dan kunt u contact op nemen met mr. Paul Bekkers of Fleur Messink.

books document education
Lees ook

Het huishoudelijk reglement van de VvE beoordeeld

Zoals eerder in de @Rijssenbeek van mei 2019 aangegeven, volgt uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat naast regels over gebruik, beheer en onderhoud van de ...

Lees volledig bericht