De stemverhouding bij ondersplitsing

Datum 01 / 01 / 2011
Door Norbert Rijssenbeek In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

bestemming splitsingsakte

Het komt regelmatig voor, dat een appartementencomplex uit meerdere onderdelen bestaat, bijvoorbeeld uit bedrijfsruimten, woningen en een parkeerkelder. Vaak is er dan sprake van een hoofdsplitsing en ondersplitsingen; in het hier behandelde voorbeeld gaat het om drie ondersplitsingen. Hoe gaat het dan met de stemverhouding in de hoofdsplitsing?

Per 1 mei 2005 is in het nieuwe artikel 5:127 lid 3 BW geregeld, dat niet meer alle eigenaren van de ondersplitsingen tijdens de Vergadering van Eigenaars van de hoofdsplitsing aldaar het woord kunnen voeren en evenmin aldaar kunnen stemmen. Namens hen voeren de besturen van de ondersplitsingen het woord en stemmen deze ook namens hen. Wèl mogen de eigenaren van de ondersplitsingen aanwezig zijn. Tot zover meer duidelijkheid dan voorheen.

Evenwel blijft er wel veel onduidelijkheid bestaan over de vraag, op welke wijze de stemmen van de ondersplitsingen in de hoofdsplitsing moeten worden uitgebracht. In het gegeven voorbeeld van de drie ondersplitsingen hebben de bedrijfsruimten 2 stemmen in de hoofdsplitsing, de woningen 4 stemmen en de parkeerkelder 1 stem; in totaal zijn er dus 7 stemmen in de hoofdsplitsing. Brengt de ondersplitsing woningen vervolgens 4 stemmen vóór of tegen uit of bijvoorbeeld 70% van haar stemmen tegen en 30% vóór, indien 70% van de leden van de ondersplitsing tegen en 30% vóór zijn?

In de praktijk maakt dat heel wat uit: indien immers in de hoofdsplitsing de bedrijfsruimten en de parkeerkelder beiden vóór zijn, zijn er dus 3  vóórstemmers. Indien vervolgens de ondersplitsing woningen 4 stemmen tegen uitbrengt, is het voorstel verworpen. Maar als de ondersplitsing woningen vóór-stemmen, dat wil zeggen 30/100-gedeelte van haar 4 stemmen laat meewegen in de hoofdsplitsing, is het voorstel daarentegen aangenomen.

De oplossing van dit vraagstuk is lastig. In het Modelreglement 1973 is slechts geregeld, dat de eigenaren stemgerechtigd zijn. Het Modelreglement 1983 voegde daaraan toe, dat het totaal aantal stemmen en het aantal stemmen, dat ieder van de eigenaren kan uitbrengen, in de akte van splitsing worden bepaald. In deze twee modelreglementen wordt dus niet over hoofdsplitsing en ondersplitsingen gesproken. Artikel 34 lid 3 van het Modelreglement 1992 doet dat wel: “In geval van ondersplitsing zal het stemrecht dat een in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht toekomt, worden uitgebracht op de wijze en in de verhouding zoals bij de ondersplitsing is bepaald, met dien verstande dat de onderlinge verhouding tussen het stemrecht verbonden aan het ondergesplitste appartementsrecht en de andere appartementsrechten niet wordt gewijzigd.” Hetzelfde artikel bepaalt ook, “dat stemmen voor het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht niet eensluidend behoeven te worden uitgebracht.” In de meeste akten van ondersplitsing is geen verdere uitwerking van dit artikel 34 lid 3 te vinden. Tot voor kort waren veel kantonrechters van oordeel, dat dit artikel 34 lid zodanig diende te worden uitgelegd, dat de stemverhouding van de ondersplitsingen naar evenredigheid moest doorklinken in de hoofdsplitsing. In het voorbeeld, zou dat dus betekenen, dat inderdaad 30/100-gedeelte van de 4 stemmen van de ondersplitsing woningen bij de stemmen van de bedrijfsruimten en de parkeerkelder moeten worden opgeteld, zodat het voorstel in de hoofdsplitsing als aangenomen dient te worden beschouwd.

In een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 april 2005 is aan deze onduidelijkheid, maar ook aan deze uitleg van artikel 34 lid 3 een einde gekomen. In dat arrest overwoog het gerechtshof, dat de ondersplitsingen het recht en de mogelijkheid hebben om in hun eigen akten van splitsing te bepalen op welke wijze en in welke verhouding het stemrecht in de hoofdsplitsing zal worden uitgeoefend.

De akte van ondersplitsing kan dus inhouden, dat verhoudingsgewijs zal worden gestemd, het zogenoemde stelsel van evenredige vertegenwoordiging, dan wel dat de meerderheid in de ondersplitsing bepaalt, hoe alle aan het ondergesplitste appartementsrecht toekomende stemmen worden uitgebracht, het zogenoemde districtenstelsel. Het gerechtshof overwoog verder, dat in de verdere bepalingen van artikel 34 niets meer of anders wordt geregeld dan dat ten behoeve van de hoofdsplitsing regels worden gegeven, die er voor waken, dat de stemverhouding in de hoofdsplitsing niet wordt gewijzigd en voorts, dat, als uitvloeisel van de aan de ondersplitsing geboden mogelijkheid om naar evenredigheid te stemmen, mogelijk wordt gemaakt dat aan een in de hoofdsplitsing betrokken appartementsrecht toekomende stemmen niet eensluidend worden uitgebracht.

Welnu: zoals gezegd bepalen de meeste akten van ondersplitsing niets over het stemrecht in de hoofdsplitsing en maken die akten van ondersplitsing dus geen gebruik van de mogelijkheid om te bepalen, dat in de hoofdsplitsing op grond van evenredigheid moet worden gestemd. In die gevallen moet volgens het gerechtshof worden teruggevallen op artikel 37 van het Modelreglement. Dit artikel bepaalt dat alle besluiten met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen zullen worden genomen. In ons voorbeeld betekent dat dus, dat de meerderheid van de ondersplitsing woningen bepaalt, hoe het bestuur van de ondersplitsing in de hoofdsplitsing moet stemmen; indien de meerderheid dus tegen is, zal het bestuur van die ondersplitsing dus 4 stemmen tegen in de hoofdsplitsing moeten uitbrengen. Het voorstel is dan verworpen.

Al met al moet worden geconcludeerd, dat het hierboven omschreven evenredigheidsbeginsel bij de stemverhouding in de hoofdsplitsing van de baan is, tenzij in de akte van ondersplitsing dat evenredigheidsbeginsel met zoveel woorden is vastgelegd. Indien dat niet het geval is, is dus het districtenstelsel van toepassing.

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Norbert Rijssenbeek.

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2015 - Rijssenbeek Advocaten

Gerealiseerd door Nicetoclick.com