De opstalverzekering

Datum 03 / 01 / 2011
Door Esther van Riet In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

kamergewijze verhuur appartementsrecht

Inleiding

Het zal je maar gebeuren: je woont in een appartement dat onderdeel uitmaakt van een portiekwoning bestaande uit drie woonlagen en het middelste appartement brandt volledig uit. Het onderste appartement ondervindt daardoor zeer ernstige waterschade en het bovenste appartement wordt onbewoonbaar vanwege aanzienlijke rook- en brandschade. Tot overmaat van ramp is de Vereniging van Eigenaars niet actief (‘slapende VvE’) waardoor er geen gezamenlijke (opstal)verzekering is afgesloten. De eigenaren van deze drie appartementen kunnen zich met behoorlijk wat juridische problemen geconfronteerd zien.

In dit artikel zal nader uiteen gezet worden hoe het verzekeringsrecht zich verhoudt tot het appartementsrecht en met welke juridische problemen de eigenaren in de hierboven geschetste situatie te maken kunnen krijgen. Duidelijk zal worden dat het van groot belang is, dat er door de gezamenlijke eigenaars één verzekering wordt afgesloten ten behoeve van het appartementencomplex.

Wie sluit de verzekering af?

De wet bepaalt dat in het reglement behorende bij de splitsingsakte een bepaling moet zijn opgenomen waaruit blijkt door wie en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. Daarom is in respectievelijk artikel 8 lid 1 Modelsplitsingsreglement 1992 (hierna: MR 1992) en artikel 15 lid 1 Modelsplitsingsreglement 2006 (hierna: MR 2006) geregeld dat het bestuur het gebouw zal verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand-, en ontploffingsschade en tevens een verzekering zal afsluiten voor de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaren als zodanig. Dit artikel bepaalt verder dat de vergadering van eigenaars kan besluiten meerdere verzekeringen tegen andere gevaren af te sluiten. Op grond van het reglement dient dus door het bestuur een opstal- en WA- verzekering te worden afgesloten en zal de vergadering van eigenaars met gewone meerderheid kunnen besluiten andere verzekeringen af te sluiten.

De verzekering zal vervolgens worden afgesloten ten behoeve van en op naam van de gezamenlijke eigenaars. Let echter wel op: de verzekering mag niet op naam van de VvE staan. De tenaamstelling in de verzekeringsovereenkomst dient te zijn: ‘de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan de x-straat nrs. ….’. De verzekering wordt immers afgesloten ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars en niet ten behoeve van de VvE.

Wetgeving en (modelsplitsings)reglementen gaan veelal uit van de grotere appartementencomplexen. In de casus van de inleiding betrof het echter een klein appartementencomplex van drie appartementsrechten, een zogenaamde portiekwoning, en geen actieve VvE. In zodanige gevallen leert de praktijk dat er vaak geen gezamenlijke (opstal)verzekering wordt afgesloten. De wet sluit overigens niet uit dat eigenaren individueel een verzekering afsluiten. Aan te raden is dat echter niet, omdat zich dan een scala van (verzekeringstechnische) problemen kan voordoen. Zo zou er bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van onderverzekering door één van de eigenaren, waardoor een tekort aan verzekeringspenningen ontstaat. Uiteraard kunnen de overige eigenaren die desbetreffende eigenaar hierop aanspreken, maar het is dan nog maar de vraag of die eigenaar over voldoende financiële middelen beschikt om het ontstane tekort uit eigen portemonnee aan te vullen. Bovendien zal er in het ergste geval een procedure moeten worden gevoerd, waardoor herstel van de ontstane schade op de lange baan geschoven wordt. En dat terwijl de eigenaren na een brand toch bij voorkeur zo snel mogelijk terug willen keren in hun woning.

Een ander probleem dat zich kan voordoen bij het afsluiten van afzonderlijke verzekeringsovereenkomsten door de individuele eigenaren is dat een verzekeraar in de voorwaarden een clausule kan hebben opgenomen dat de verzekeringspenningen enkel en alleen zullen worden uitgekeerd op een bankrekening van de VvE. In de hierboven geschetste situatie was echter sprake van een slapende VvE, waardoor er geen gezamenlijke bankrekening geopend was. De verzekeraar zou dus pas overgaan tot uitkering van de verzekeringspenningen, nadat een dergelijke bankrekening was geopend. Een situatie die weer tot vele vervolgproblemen leidde en/of kan leiden. Geconcludeerd moet dan ook worden dat het te allen tijde de voorkeur verdient het appartementencomplex, groot of klein, door de gezamenlijke eigenaars te verzekeren

De appartementenclausule:

Artikel 8 lid 5 MR 1992 en artikel 15 lid 5 MR 2006 bepalen dat er in de opstalverzekeringsovereenkomst een appartementenclausule moet worden opgenomen. Daartoe is het bestuur ook ten volle verplicht. Deze clausule verplicht de verzekeringsmaatschappij de schadepenningen uit te keren op de door de VvE speciaal voor dit doel geopende afzonderlijke bankrekening. Verder heeft de clausule tot doel de verzekeraar te verplichten de overeengekomen verzekerde som geheel uit te keren, óók in het geval de schade juridisch gezien voor rekening van één van de eigenaren zou moeten komen. Dat laatste zou zich bijvoorbeeld voor kunnen doen indien één van de eigenaren opzettelijk een brand heeft veroorzaakt. Een verzekeraar zou in dat geval immers het recht kunnen hebben niet over te gaan tot vergoeding van de ontstane schade.

Deze situatie heeft men niet wenselijk geacht, waardoor de appartementenclausule in het leven is geroepen. De achterliggende gedachte is dat de  appartementseigenaren als collectiviteit belang hebben bij het verzekerde gebouw en als zodanig de verzekeringsovereenkomst hebben afgesloten. Het is daarom niet redelijk om de andere appartementseigenaren de dupe te laten worden indien bijvoorbeeld door schuld van één van de eigenaren brand ontstaat waardoor de uitkering van de verzekeraar verminderd zou worden met het aandeel van de schuldige appartementseigenaar. Zeker voor kleine appartementencomplexen, zoals in het gebruikte voorbeeld, zou dit funest zijn: indien de verzekeraar zou besluiten tot vermindering van de uitkering met 1/3 deel, kan immers in beginsel het complex niet naar behoren worden hersteld.

De appartementenclausule regelt voorts ook dat de verzekeraar de bevoegdheid heeft rechtstreeks, dus zonder bemoeienis van de VvE, de schuldige eigenaar aan te spreken voor het aandeel waarin deze eigenaar in de gemeenschap gerechtigd is, mits de verzekeraar vóór uitkering van de schadepenningen uitdrukkelijk heeft aangegeven van dat recht gebruik te willen maken.

Indien na herstel van de schade een overschot aanwezig blijkt te zijn of indien de vergadering van eigenaars besluit niet over te gaan tot herstel, zijn er tenslotte wettelijke regelingen die tot gehele of gedeeltelijke terugbetaling van de schadepenningen door een schuldige eigenaar moeten leiden.

Herstel schade en besteding verzekeringspenningen

Na een schade aan het gebouw en vergoeding van die schade door de verzekeraar zal door de vergadering van eigenaars moeten worden besloten of en tot welk bedrag tot herstel zal worden overgegaan. De wet bepaalt in dit kader dat de verzekeringspenningen slechts voor herstel mogen en moeten worden gebruikt en dat de verhouding van de waarde tot de appartementsrechten na herstel dezelfde moet zijn als voor het herstel. Dat betekent dus dat er geen rekening mag worden gehouden met de veranderingen die een appartementseigenaar in zijn privé-gedeelte heeft aangebracht, tenzij die eigenaar hiervan tijdig aan de VvE kennis had gegeven. In dat laatste geval zal namelijk in de regel de verzekeringspolis zijn aangepast. Artikel 8 lid 9 MR 1992 en artikel 15 lid 9 MR 2006 bepalen immers dat indien het gebruik van een privé-gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie leidt, die verhoging voor rekening komt van de desbetreffende eigenaar. Een aanpassing in het privé-gedeelte die tot een waardevermeerdering leidt zal dus op grond van dit artikel bekend moeten zijn bij de VvE, waardoor hiermee bij de vaststelling van de schade en het besluit tot herstel rekening kan worden gehouden.

Het is dus de vergadering van eigenaars die beslist over herstel en de wijze van herstel. Zowel met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten als de privé-gedeelten. Herstel aan de privé-gedeelten geschiedt uiteraard in overleg met de desbetreffende appartementseigenaar. Dit is op zich bijzonder: immers, normaal gesproken beslist een appartementseigenaar over het algemeen zelf daar waar het zaken aangaande zijn privé-gedeelte betreft. De wet maakt nu dus een uitzondering indien het gaat om verzekeringspenningen voor een schade aan het gebouw. De afwijking van de gewone regels vindt overigens zijn oorzaak in het feit dat het niet steeds mogelijk zal zijn de verzekeringspenningen te verdelen in een bedrag dat bestemd is voor herstel van privé-gedeelten en een bedrag dat nodig is voor herstel van de gemeenschappelijke gedeelten.

Indien de schadepenningen niet toereikend blijken te zijn voor herstel of herbouw, bepalen artikel 8 lid 7 MR 1992 en artikel 15 lid 7 MR 2006 dat iedere eigenaar moet bijdragen in het tekort conform het aandeel dat die eigenaar volgens de akte heeft. Natuurlijk is het mogelijk dat er tussen de appartementseigenaren een meningsverschil ontstaat over het herstel en/of de wijze waarop het herstel moet plaatsvinden. Op grond van de wet kunnen geschillen over herstel of de wijze van herstel worden voorgelegd aan de kantonrechter.

Conclusie

Hoewel het op grond van de wet niet onmogelijk is voor individuele eigenaren om ieder voor zich een (opstal)verzekering af te sluiten, is dit zeker niet aan te raden. Gezien de appartementsrechtelijke en verzekeringsrechtelijke aspecten die zich kunnen voordoen indien een appartementencomplex aanzienlijke schade oploopt, doen de eigenaren er goed aan te allen tijde zorg te dragen voor één (opstal)verzekering afgesloten door de gezamenlijke eigenaren. Oók een kleine portiekwoning zoals genoemd in de inleiding heeft daar baat bij.

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. E. van Riet.

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2015 - Rijssenbeek Advocaten

Gerealiseerd door Nicetoclick.com