Aansprakelijkheid in en rond het gebouw

Datum 11 / 01 / 2011
Door Norbert Rijssenbeek In Kennisbank, Nieuwsberichten en Blog

verjaring binnen het appartementsrecht

De aansprakelijkheid in en rond het gebouw is in feite gebaseerd op het hoofdstuk “onrechtmatige daad”, een lastig en bijzonder uitgebreid hoofdstuk in ons rechtsstelsel. Ofschoon dit hoofdstuk zo lastig is, verdient het zeker voldoende aandacht. Daarom een korte inleiding.

Onrechtmatige daad

“Ieder draagt zijn eigen schade …” is nog altijd de basisregel. Indien dat niet zo was dan zou dat immers betekenen, dat schade door een gevaarscheppend gedrag altijd aan een ander in rekening kan worden gebracht, ook als die schade niet kan worden verweten. Zover gaat ons rechtsstelsel niet. Wat te denken bijvoorbeeld van ongelukjes ten gevolge van een ongelukkige samenloop van omstandigheden – de hockeybal die het oog van een ander raakt, de speelse duw, de achteruitstappende dame, waardoor een ander valt, of de per ongeluk terugzwiepende tak? Niemand zal voor die ongelukjes de ander (willen) aanspreken. “ …tenzij er een wetsregel is die stelt, dat de ander moet vergoeden.”

De belangrijkste wetsregel die tot vergoeden verplicht, is de onrechtmatige daad, zoals in artikel 6:162 BW neergelegd:

“Hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden”.

Dit wetsartikel verdeelt de onrechtmatige daad in drie categorieën. In dit themanummer wordt de derde categorie behandeld, te weten het doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, met name de (ongeschreven) regels, die verbieden een ander bloot te stellen aan gevaren, waarop deze niet bedacht hoeft te zijn. Dit zijn de regels van de zogenoemde gevaarzetting. Gevaarzetting in dit geval “in en rond het gebouw”.

Organisatiefouten

Wat te denken van de liftmonteur, die bij de reparatie van de liftmotor het luik in de vloer van de entree open zet, zonder het ontstane gat afdoende te barricaderen? Is de eigenaar van het gebouw of zijn de gezamenlijke appartementseigenaren aansprakelijk voor dat handelen? De hier beschreven situatie was nagenoeg gelijk aan een situatie, waarover de Hoge Raad reeds in 1965 oordeelde, dat, hoewel een oplettend en voorzichtig persoon het gevaar zou onderkennen, desondanks de omstandigheden van het geval kunnen gebieden dat er veiligheidsmaatregelen moeten worden genomen. Men moet er volgens de Hoge Raad rekening mee houden, dat niet iedereen (altijd) even oplettend en voorzichtig is. Maar in welke gevallen precies moeten er dan maatregelen worden genomen? De Hoge Raad gaf toen reeds meerdere aanwijzingen, maar die waren van theoretische aard. In praktische zin heb je daar dus niet zoveel aan. Praktische invulling is overigens ook niet eenvoudig. Iedere situatie is weer anders dan een vorige situatie. Desondanks zijn er wel aanknopingspunten:

  • hoe ernstiger de aard en de omvang van de schade;
  • hoe groter de kans, dat de schade zich voordoet;
  • hoe groter het maatschappelijk belang of hoe verwerpelijker de aard van de gedraging;
  • – last but not least – hoe minder bezwaarlijk het nemen van voorzorgsmaatregelen is, des te sneller aansprakelijkheid wordt aanvaard.

Bij de behandeling van deze aansprakelijkheid spreekt men ook wel van aansprakelijkheid ten gevolge van organisatiefouten. Dus fouten ten gevolge van het onvoldoende doordenken over de gevolgen van bepaalde handelingen c.q. nalatigheden. Als je dit doet of nalaat, wat zijn dan de consequenties daarvan? Heb ik voldoende maatregelen getroffen, die eventuele nadelige gevolgen van mijn handelen c.q. nalaten kunnen voorkomen?

Enkele praktijkvoorbeelden maken dit wat duidelijker: de ziekenhuispatiënte die bij terugkeer op haar zojuist gedweilde kamer, valt en een fractuur oploopt: de rechter overwoog, dat de patiënte op de gladheid van de vloer had moeten worden geattendeerd dan wel de patiënte hulp had moeten krijgen bij het terugkeren naar haar kamer. Dus aansprakelijkheid.

De klant van de supermarkt, die valt, nadat een flesje bier kapot is gevallen, de scherven zijn opgeruimd maar de plas bier is nog niet weggeschrobd: de rechter oordeelde, dat het voor de winkelier betrekkelijk eenvoudig en weinig kostbaar was om voorzorgsmaatregelen te treffen, zoals instructie van het personeel om adequate bescherming te bieden terstond na de ontdekking van het gevaar (een bordje of afzetting plaatsen). Een situatie, die zich overigens ongeveer 500 keer per jaar in een supermarkt voordoet. Dus ook hier aansprakelijkheid. Maar indien blijkt, dat wèl voldoende maatregelen zijn getroffen, dus bijvoorbeeld voldoende instructie, toezicht en/of preventieve (veiligheids)maatregelen is er geen aansprakelijkheid.

Het belang schuilt dus in de organisatiegraad: had de schade met een beetje doordenken en/of met eenvoudige en niet-kostbare preventieve (veiligheids)maatregelen kunnen worden voorkomen? Is het antwoord nee, dan is er geen sprake van aansprakelijkheid. Is het antwoord ja, dan is er sprake van aansprakelijkheid.

Gebreken in de opstal

Een geheel andere aansprakelijkheid is de kwalitatieve aansprakelijkheid voor opstallen. Aansprakelijkheid dus vanwege de hoedanigheid van eigenaar van een opstal. Het zijn van eigenaar kan dus aansprakelijkheid met zich brengen. Er behoeft niet persé sprake te zijn van een fout. Daarom spreekt men hier ook wel van risico-aansprakelijkheid of “pseudo-onrechtmatige daden”, waarmee tot uitdrukking wordt gebracht dat noch sprake is van onrechtmatigheid noch van een daad. Een voorbeeld maakt dat begrijpelijker: van het appartementengebouw valt eigener beweging een schoorsteen naar beneden en verplettert een VvE-beheerder. In dat geval zijn de gezamenlijke appartementseigenaren ex artikel 6:174 BW aansprakelijk:

“De bezitter (of eigenaar) van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk …”

Het ligt voor de hand, dat daarnaast ook van een gewone onrechtmatige daad (zie hierboven) sprake kan zijn. Dan moet men denken aan het geval van verwaarlozing en schuld, waardoor de schoorsteen omlaag is gevallen. De gezamenlijke appartementseigenaren kunnen dan zowel op grond van artikel 6:162 BW – een eigen onrechtmatige daad – als op grond van artikel 6:174 BW – in de kwaliteit van bezitter van het appartementengebouw – door de VvE-beheerder worden aangesproken tot het betalen van de geleden schade. Het zal duidelijk zijn, dat met betrekking tot de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW op de VvE-beheerder een veel zwaardere bewijslast rust: hij zal immers moeten bewijzen, dat zijn schade het gevolg is van toerekenbaar onrechtmatig handelen van de eigenaren. Voor artikel 6:174 BW behoeft hij alleen te bewijzen, dat de schoorsteen omlaag is gevallen en dat hij daardoor schade heeft geleden.

Vereist is natuurlijk wel dat aan de opstal een gebrek kleeft. Een schoorsteen die bij windkracht 4 naar beneden komt, voldoet niet aan de eisen die men in de gegeven omstandigheden aan de schoorsteen mag stellen. Komt de schoorsteen naar beneden doordat een orkaan van een ongekende kracht over ons land waait, dan zal de aansprakelijkheid ontbreken, wanneer men aanneemt dat men onder deze omstandigheden niet mag eisen dat geen schoorstenen naar beneden komen. In het laatste geval zal de VvE-beheerder dus geen vordering tegen de gezamenlijke appartementseigenaren kunnen instellen. Het blijft dan bij een ongelukkige samenloop van omstandigheden.

Overmacht

Maar er is ook nog een andere “tenzij”, zoals de wet vele “mits-en” en “tenzij-en” kent. Deze “tenzij” wordt gevormd door een mogelijk aanwezige rechtvaardigheidsgrond, bijvoorbeeld overmacht. Terug naar de schoorsteen: stel, na de buitengewoon heftige orkaan staat de schoorsteen wankel en scheef, de eigenaren waarschuwen prompt de aannemer en doen er alles aan om zo snel mogelijk tot herstel te komen. Een dag later komt de schoorsteen evenwel door een gewone windvlaag alsnog te vallen om alsnog de VvE-beheerder te verpletteren. Indien dan inderdaad komt vast te staan, dat de eigenaren er alles aan hebben gedaan om het gevaar af te wenden dan wel daarvoor adequaat te waarschuwen (meer speciaal de VvE-beheerder) kunnen de eigenaren terecht een beroep op overmacht doen en zijn zij dus niet aansprakelijk. Overigens zal deze situatie zich in de praktijk niet vaak voordoen.

Voorbeelden

Terug naar het gebrek: wanneer heeft een opstal een gebrek?

Een paar praktijkvoorbeelden: een dame loopt tegen een grote glazen schuifpui zonder waarschuwingstekens of veiligheidsglas in de entree van het appartementengebouw en loopt daardoor ernstig beenletsel op; de rechter overwoog, dat adequate veiligheidsmaatregelen hadden moeten worden getroffen door het aanbrengen van waarschuwingstekens of het aanbrengen van veiligheidsglas. Nu dit achterwege was gebleven, was de opstal gebrekkig.

Of de situatie, waarbij de luxe vloertegels in de open entree bij regen glad werden en er vervolgens een heer uitgleed en ernstig hoofdletsel ondervond. Ook daar zonder meer aansprakelijkheid voor de gezamenlijke appartementseigenaren.

En dan was er het geval, waarbij tijdens een renovatie van een winkelcentrum asbestdeeltjes vrijkwamen, die zich achter de wanden en plafonds van het winkelcentrum bevonden. De rechter overwoog ook hier, dat de opstal gebrekkig was. Maar aanwezigheid van asbest op zich levert géén gebrek in de opstal op: het is niet ongeoorloofd om een opstal met dakbedekking, welke ten dele uit asbesthoudende platen bestaat, te bezitten en er kan niet worden gezegd dat de bezitter door deze situatie te laten voortbestaan door niet de asbest te doen verwijderen, een onrechtmatige daad pleegt. Dus niet de aanwezigheid van asbest sec maar het verwerken c.q. het in aanraking laten komen met asbest levert een gebrek in de opstal op. En hoe zit het dan met legionella? Vast staat, dat de zich in het appartementengebouw bevindende leidingen tot de opstal van artikel 6:174 BW behoren. Legionella is een bacterie die zich niet in de leidingen behoort op te houden. Dat impliceert al, dat er inderdaad sprake is van een gebrek, zodra legionella in de leidingen wordt aangetroffen. Is dat ook zo, indien die leidingen zich in privé-gedeelten bevinden? Het Modelreglement 1992 (artikel 9 lid 1 sub b) bepaalt, dat waterleidingen gemeenschappelijke zaken zijn, tenzij die leidingen ten dienste van een privé-gedeelte strekken; zij zijn dus gemeenschappelijk tot de aftakking naar het privé-gedeelte. Indien anderzijds de legionella wordt aangetroffen in de zich buiten de opstal bevindende leidingen is de leidingbeheerder (lees: het waterbedrijf) aansprakelijk. Deze laatste situatie zal zich evenwel niet vaak voordoen.

En dan tenslotte nog de casus, waarbij een putdeksel in het gemeenschappelijke parkeerterrein bij het appartementencomplex los lag, waarna een auto zodanig werd beschadigd, dat deze total-loss moest worden verklaard. Het verweer van de eigenaren, dat die putdeksel door iemand verkeerd gelegd zou moeten zijn – al dan niet uit baldadigheid – werd gepasseerd. Evenals bij bovenomschreven casus van de verpletterde VvE-beheerder kon de rechter kort zijn: voldoende bewezen is dat de putdeksel de schade heeft veroorzaakt en dat vervolgens ook schade is geleden.

Kortom: wees op uw hoede. Maak geen fouten in uw organisatieproces en zorg voor preventieve (veiligheids)maatregelen. Zorg er bovendien voor dat het appartementengebouw tip top in orde is.

Schade door toedoen vrijwilligers

Een geheel andere uitwerking van het genoemde artikel 6:162 BW is de vraag, in hoeverre de VvE aansprakelijk is, indien de VvE bepaalde (onderhouds-) werkzaamheden door een vrijwilliger – meestal een lid van de VvE – laat uitvoeren. Dus aansprakelijkheid voor door de vrijwilliger ontstane ongevallen.

Werknemersbescherming

Werknemers die een arbeidsongeval overkomt, hebben sedert jaar en dag een specifieke arbeidsrechtelijke bescherming. Die bescherming bestaat uit een op de werkgever rustende vergaande zorgplicht en het bewijsrisico aan die zorgplicht te hebben voldaan. Het komt er op neer, dat door de werknemer slechts dan de schade zelf moet worden gedragen, indien die schade in belangrijke mate het gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid. Dat betekent dat kleine of grote (mede)schuld aan de zijde van de werknemer voor de aansprakelijkheid van de werkgever geen enkel gevolg heeft. De werkgever is dus bijna altijd aansprakelijk. Daarom is het een verplichting voor een ‘goed werkgever’ dat hij ten behoeve van zijn werknemers een goede bedrijfsongevallenverzekering afsluit.

Reeds sinds 1990 is het begrip “werkgever” voor de uitleg van deze regel uitgebreid met de zogenoemde “inlener”; dat is degene, die van een derde, de uitlener, een werknemer inhuurt om ten behoeve van zijn onderneming en/of bedrijf werkzaamheden te verrichten. Dus ook, indien er geen werknemers/werkgevers-relatie is en/of er geen arbeidsovereenkomst is, is de inlener c.q. opdrachtgever aansprakelijk voor bedrijfsongevallen van bijvoorbeeld de uitzendkracht.

Artikel 7:658 lid 4 BW

Sinds 1999 is deze regelgeving en de in de jurisprudentie ontwikkelde uitbreiding neergelegd in het nieuwe artikel 7:658 lid 4 BW:

hij die in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf arbeid laat verrichten door een persoon met wie hij geen arbeidsovereenkomst heeft, is aansprakelijk voor de schade die deze persoon in de uitoefening van zijn werkzaamheden lijdt”.

Nieuw is dus dat dit artikel zich niet uitsluitend op de werknemers/werkgevers-relatie richt. Maar hoe groot is die kring dan wel precies?

Uit de wetsgeschiedenis met betrekking tot dit artikel en de toelichting daarop blijkt, dat het toch in ieder geval moet gaan om opdrachten aan werknemers, opdrachtnemers en derden in het algemeen, die beroeps- of bedrijfsmatig zijn verstrekt en die de opdrachtgever in het kader van de uitoefening van zijn beroep of het bedrijf ook door eigen werknemers had kunnen laten verrichten. De praktijk heeft evenwel geleerd, dat ook deze toelichting onvoldoende duidelijkheid met betrekking tot dit artikel geeft. 

Rechtspraak

De afgelopen jaren is uit de rechtspraak gebleken, dat veelal de volgende redenering moet worden gevolgd:

  • degene die de schade lijdt, verrichtte arbeid in de onderneming van de opdrachtgever;
  • hij diende voorts de door of namens de opdrachtgever gegeven instructies strikt op te volgen;
  • hij maakte gebruik van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde gereedschappen en materialen;
  • zijn werkzaamheden verschilden niet wezenlijk van die van reguliere medewerkers van de opdrachtgever.

Indien deze situatie zich voordoet, zou het niet aanvaardbaar zijn, dat er een verschil in rechtspositie zou bestaan tussen de reguliere medewerkers van de opdrachtgever en – in dit geval – het slachtoffer.

Het spreekt voor zich, dat de voormelde uitgangspunten met name betrekking hebben op een situatie, waarbij er sprake is van een onderneming/bedrijf aan de ene kant en een werknemer of een daarmee gelijk te stellen persoon aan de andere kant.

De VvE aansprakelijk?

Maar kan die situatie zich ook bij de Vereniging van Eigenaars voordoen? Deze vraag is niet eenduidig te beantwoorden, met name niet, omdat er bij sommige VvE personeel in dienst is, zoals bijvoorbeeld bij serviceflats. In het laatste geval moet er vanuit worden gegaan, dat de VvE in het licht van dit artikel in de uitoefening van een bedrijf door werknemers arbeid laat verrichten, waartoe zij instructies geeft, gereedschappen en materiaal beschikbaar stelt etc.

Maar is deze VvE niet alleen voor werknemers maar ook aansprakelijk voor bijv. onbezoldigde stagiaires, studenten in opleiding, vrijwilligers e.d.? Ja, zodra in ieder geval de hierboven genoemde door de rechtspraak geformuleerde elementen op de relatie tussen partijen van toepassing zijn. In een arrest van 14 januari 2005 was het Gerechtshof Arnhem daar in ieder geval heel duidelijk over: in dat geval ging het om een onbezoldigde vrijwilligster van een dierenopvangcentrum, waarbij de vrijwilligster door een aanval van een hond letselschade had ondervonden; het Hof overwoog, dat de vrijwilligster in een gezagsverhouding tot het centrum stond en dat de door haar verrichtte werkzaamheden ook door werknemers van het centrum hadden kunnen worden verricht. Met name serviceflats e.d. dienen er dus rekening mee te houden, dat zij op de voet van artikel 7:658 lid 4 BW aansprakelijk zijn voor de schade aan de zijde van deze “pseudo-werknemers”. Deze VvE’s zullen dus een goede collectieve verzekering moeten afsluiten voor schade die werknemers en alle andere voor haar werkzame personen tijdens hun werkzaamheden kunnen oplopen.

En hoe zit het dan met de gewone Verenigingen van Eigenaars, dus de Verenigingen van Eigenaars zonder personeel? In de regel zal een dergelijke VvE opdrachten aan een bedrijf geven, bijvoorbeeld aan een schoonmaakbedrijf, een aannemersbedrijf, een installatiebedrijf etc. Indien een werknemer, stagiaire of vrijwilliger van dat bedrijf tijdens zijn werkzaamheden in het appartementengebouw gewond raakt, is niet de VvE maar dat bedrijf daarvoor aansprakelijk, omdat het bestuur c.q. de beheerder van de VvE aan dat bedrijf en niet aan de individuele werknemer van dat bedrijf instructies zal hebben gegeven en die werknemer vervolgens ook uitsluitend zijn instructies van zijn werkgever zal hebben ontvangen. In al die gevallen is er dus sowieso geen aansprakelijkheid voor de VvE.

Zoals boven reeds uiteengezet, is van belang, of de Vereniging in de uitoefening van een bedrijf arbeid laat verrichten. Het Gerechtshof Arnhem overwoog in een eerdere uitspraak, te weten het arrest van 4 november 2003, dat bij lange na niet altijd sprake is van beroep of bedrijf. Is bijvoorbeeld een gemeente een bedrijf? Het Hof oordeelde van niet. Het Hof voegde toe, dat er bovendien sprake zou moeten zijn van een commercieel bedrijf, welk zich op winst richt. Op deze laatste toevoeging is nogal veel commentaar gekomen: uit de wetsgeschiedenis valt immers niet op te maken, dat het al dan niet commerciële karakter van het bedrijf voor de aansprakelijkheid van dit artikel van belang is. Dat laatste standpunt lijkt juist te zijn.

Kortom 

Naast het feit, dat de gewone VvE geen commerciële basis heeft en geen winst nastreeft, zal de gewone VvE in de uitoefening van haar taken – het beheer en onderhoud van het appartementencomplex – niet zijn te vereenzelvigen met een bedrijf in de zin van artikel 7:658 lid 4 BW. Tenzij sprake is van een VvE, die – zoals een serviceflat – in de uitoefening van haar taken als bedrijf arbeid laat verrichten, is dit artikel op de Vereniging van Eigenaars dus niet van toepassing. 

Voorzorgsmaatregelen

Er van uitgaande, dat aansprakelijkheid voor schade aan de zijde van de vrijwilliger niet snel voor de gewone VvE zal worden aangenomen, is het toch zaak om voorzichtig te werk te gaan. Het bestuur c.q. de beheerder van de VvE zou daartoe het volgende in aanmerking kunnen nemen:

  • hoewel een dergelijke verklaring hooguit een matigende invloed op de hoogte van de schade zal hebben, is het verstandig om de vrijwilliger een verklaring te laten ondertekenen, op grond waarvan hij/zij verklaart dat de betreffende werkzaamheden geheel op zijn/haar eigen risico geschieden en dat de VvE op geen enkele wijze voor eventuele schade tijdens die werkzaamheden aansprakelijk is;
  • de vrijwilliger zal de nodige vrijheid met betrekking tot de door hem uit te voeren werkzaamheden moeten behouden, zodat eventuele instructies van het bestuur van de VvE uiterst beperkt dienen te blijven. Zo zal met de vrijwilliger bijvoorbeeld niet mogen worden overeengekomen, dat hij zijn werkzaamheden gedurende tevoren vastgestelde tijden uitvoert;
  • zo mogelijk zal de vrijwilliger bovendien van zijn eigen gereedschappen en materialen gebruik moeten maken. Het ter beschikking stellen van gebrekkige gereedschappen door de VvE zou de VvE wel eens duur kunnen komen te staan;
  • in ieder geval zal de VvE erop toe moeten zien, dat er zo min mogelijk aanknopingspunten met een arbeidsovereenkomst zijn. 

Door zo te handelen verkleint de VvE het risico voor aansprakelijkheid in ieder geval nog meer.

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Norbert Rijssenbeek en mr. Esther van Riet.

 

Terug naar overzicht

Juridische abonnementen

Met onze abonnementen bieden wij continue juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van appartementsrecht.

Juridische abonnementen

Nieuwsbrief ontvangen?

Wilt u op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen en nieuwsberichten? Meld u zich dan aan voor onze nieuwsbrief.

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem - E info@rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

© Copyright 2015 - Rijssenbeek Advocaten

Gerealiseerd door Nicetoclick.com